第一次买房需要注意什么？完整避坑指南

[PropertyInn_Admin]

第一次买房，是人生中最复杂但也最重要的一次大额决策。
过程从贷款、看房、签合同到交割，每一步都有细节容易忽略。
以下是过来人总结的 10 个关键注意点 👇

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1️⃣ 预算不是房价，而是「总持有成本」

很多人只看首付 + 月供，其实远不止这些。
正确算法：

每月支出 = 按揭月供 + 房产税 + 保险 + HOA + 维修储备

📌 举例（德州房）：

项目	金额
房价	$500,000
房产税 2.5%	$12,500/年
保险	$2,000/年
HOA	$600/年
合计每月约	$3,200/月

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2️⃣ 贷款预批（Pre-Approval）先做，不要盲目看房

银行预批能告诉你：
✔️ 最高能贷多少
✔️ 利率范围
✔️ 需要多少首付
✔️ 哪种贷款产品最合适（Conventional / FHA / VA）

💡 没有 Pre-Approval 的 offer，卖家基本不会认真看。

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3️⃣ 一定要选靠谱的 Realtor（房产经纪）

一个好 Realtor 不只是带你看房，更重要是帮你：

• 判断出价策略
• 解读房屋 Disclosure
• 处理谈判、修缮条款
• 盯贷款、Title、Appraisal 节奏

⚠️ 小心那种“只想成交”的 agent，他们不会提醒你潜在问题。

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4️⃣ 房屋检查（Inspection）别省钱

无论新房旧房，都建议请独立 inspector。
重点看：

• Roof 屋顶寿命
• Foundation 地基裂纹
• Plumbing / Electrical 水管电路
• HVAC 空调炉系统
• Attic 是否有石棉

💡 检查期（Option Period）内，你有权在发现问题时退出或谈维修。

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5️⃣ 了解「Option Period」和「Earnest Money」区别

名称	含义	是否可退
Earnest Money	定金，展示诚意	若买家违约，可能不退
Option Fee	检查期费用	退出后不退，但买成可抵房价

👉 检查期内（一般5–10天）可无条件退出。
很多新买家误以为付了定金就“不能退”，其实不是。

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6️⃣ 谈价格别只盯“挂牌价”，要看 成交逻辑

在美国房市里，挂牌价只是个“邀请价”。
要考虑：

• 挂牌天数（Days on Market）
• 周边可比房（Comparable Sales）
• 卖方动机（Job Relocation? Divorce?）
• 市场温度（Seller vs Buyer Market）

💡 Realtor可以帮你做 CMA（Comparative Market Analysis）报告。

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7️⃣ 别忽视房屋保险 & Property Tax

房屋保险在一些州（如佛州、德州）贵到夸张，
尤其是老房、飓风区、洪水区。

房产税每年上涨，也会显著影响现金流。

💡 买前可用县官网查询 Appraised Value 和 Tax Rate。

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8️⃣ Closing 前别乱动财务

在贷款审批阶段（Underwriting）期间：
🚫 不要换工作
🚫 不要刷大额信用卡
🚫 不要转入/转出大额资金无解释

银行随时会重新拉信用报告，行为异常会导致贷款拒批。

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9️⃣ Closing Disclosure (CD) 要仔细核对

交割前银行会发给你一份 Closing Disclosure (CD)，
列明：

• 最终贷款金额
• 利率、每月还款
• 费用明细（title、保险、税金）

⚠️ 一定要核对每一项，尤其是「Prepaid Items」「Escrow」部分。

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🔟 买房后立刻做的几件事

✅ 改水电网账单到自己名下
✅ 登记 Homestead Exemption（德州房主减税）
✅ 确认保险生效日期
✅ 保存所有 closing 文件与贷款资料
✅ 检查 property tax 邮寄地址是否正确

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💡 Bonus：新手买房前可准备

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