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个人觉得，也不必只盯着红州偏远地区的大house。看看自己周围，毕竟第一套自己上手玩也比较重要。贡献一个data point，芝加哥北郊，大企业林立，24w 小townhouse租2250+，cap rate 6.9%左右。个人觉得适合想在投资房这个领域试一试的朋友。

仔细想了想周围近几年自己遇到的和看到的事情，投资房重大风险事件，想着做个总结。均为身边事件，而非新闻报道。欢迎大家说说你的故事。

首先定义一下什么叫房产投资的重大风险事件。1.不可控；2.花钱多；3.不常见；4.对人的精神损耗大；5.突然发生事件；6.结束时间未知；7.结果的不确定性；8.保险和title险一般不赔。 所以像一般装修漏水换屋顶，都属于正常维护，而非黑天鹅事件。

- 遇到老赖租客。解决困难度💔💔
这个可能是最常遇见的黑天鹅事件了。但是由于过程和结果的不确定性，无法预期最后的损失，并且过程十分磨人。总体来说，遇到老赖，就启动程序赶。至于最后走到哪一步，损失有多大，不可控，房东只能放平心态了。好在事情总归会解决的，老赖总归会赶走的。蓝州确实会麻烦一些，也有反反复复起诉来来回回搞的故事。

-过户后发现严重地基问题。解决困难度💔💔💔
做房检不一定能发现地基问题。地基得找专们的地基检查公司做。但这个一般大家都不会去做。有人远程买房，房龄大约20年，正常做房检过户，本打算简单装修上市，结果装修师傅发现端倪，一检查，需要10w+的地基修理费用。到这一步是骑虎难下，不修房子不能上市出租，即便卖房这个情况也得告知，或者就只能自己花钱修好。还有法拍房，遇到严重地基问题的，不得不赔本卖掉。

-租客请专业公司在房子里检测霉菌，并告房东。解决困难度💔💔💔
租客一声不吭，找了专业公司来家里养霉菌，几天之后拿着厚厚的检测报告，要求房东花大钱整改并赔偿。其实空调由于老旧，排水管不通，长霉是常见的事情，但是租客不经沟通直接上升到这个高度，也是奔着找茬来的，遇到了处理起来很是麻烦。即便请走，租客也可以继续告房东。

**-租户的狗跳出fence把邻居咬成重伤。**解决困难度💔💔💔💔💔
事情是邻居家老人出门散步，隔壁租户的两只恶犬跳出fence，把老人咬成重伤，ICU呆了很久。据说当时恶犬死不撒口，路过汽车按喇叭都没用，最后是被对门邻居开枪打伤才跑走的。所以租给有大型犬的租户，总有这样的担心。而一旦出事，伤者不会只告租户，会直接告房东。因为租户是无产者，只掏出一份renter insurance，liability只有10万。这类官司一般耗时很长，几年。而房东作为被告，这期间的煎熬，这总是一件悬而未决的事情。

- 租户在房子内发生恶性流血事件并死亡。解决困难度💔💔💔💔
这是我看到的一个在售房屋，图片内客厅墙地板全扒了，房屋价格是正常市价的60%。打电话过去问，agent上来就说里面发生了严重枪击事件，房东想卖房。

大家不要被这些事情就吓退，其实做什么都有风险，投资房产适当的规避这些风险，也是有必要的。比如：认真筛选租客；买雨伞险；要求养狗租客renter insurance liability $1M；投资房成立LLC； 定期对租客进行审查。

@PropertyInn_Admin 感谢站长点评。大家有很多精彩内容，我还得多多学习。

原则一： 省钱要么开源，要么截流。在房已买，现金流基本确定的情况下，此篇只考虑截小流。
原则二：出租房管理没什么秘籍和高技术含量，所以说比一般操作多省钱的，基本是拿劳动力和操心换钱，自己权衡值不值而已。

拿回escrow account。难度系数 *
主要针对现在银行利率高，去年房产税保险又涨很多。比较适合德州这种高税率地区。可以非常粗略的算一下能有多少利息钱，以权衡值不值。（如果是股票all in的王者，或者完全攒不下钱来的，可能不建议取消）例如一套房地税$9000，保险$1000， 如果存银行自己交可挣利息（9000+1000）/2 *3.3%= 165。 所付出的精力就是在：

1. 在每年qoute保险的时候，把信用卡信息输一下。
2. 收到房产税单子存一下交税信息。
   这两件事可能加起来不到半个小时就能干完。如果房子多又在同一地区，性价比将更高。10套房省出一套房一年保险钱

把银行月供从monthly变成 bi-weekly 难度系数 *
以30万30年贷款利率6.5%为例， bi weekly最终可能可以少还6w贷款，并且25年还完房贷。当然，并不是所有银行都允许你bi weekly的，可以查看一下房贷的账户有没有这个选项。

自己动手，参与小修小补 难度系数****
此条争议性比较大，受天时地利影响，也因人而异。在此不展开讨论。作为一个从事投资房投资管理10年+的人，能乐在其中的一个很大原因也是对于维修出租房的兴趣。

较大的突发性维修，自己参与过程， 多家比价。 难度系数 **
维修的水很深，也没有一成不变的维修师傅和公司。多方比价，手里有不同的选择方能长久。比如，之前接到租客报告空调管道里长霉需要立刻处理，报价问了一圈一下来，同样的服务价格1700-4500不等。 如果房东完全撒手， 有些维修项目上的费用可能会高于市场价。

维修大件看准时机 难度系数 *
灾害频发区，每年找屋顶公司来免费评估一下，能否合格claim 保险。
空调暖气快到年限了，买靠谱home warranty。很多人对于home warranty都有不好的经历，维修慢不给赔之类的。但是我周围人有实例home warranty给换了空调暖气全套，自己只出小几千，或者免费给换了新冰箱。

投资房自己用软件报税 难度系数***
如果家庭税务不是很复杂的，建议可以学习使用类似turbotax报税，凡事都有一个学习的规程，网上教程不少，他们也有在线服务，多问多看，总能搞明白的。

我不是想表达为了省钱就得事必躬亲，这毕竟只是个副业，开心最重要。如果自己感兴趣喜欢做，就另当别论了。每个人每个家庭的情况都不同，值不值，自己说了算。别人的经验观点随便看看。