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• 远程投资

  讨论在外州或异地投资房地产的经验、市场分析、资金安排、以及如何组建远程运营团队。
  无论你是考虑在德州买房的湾区投资人，还是管理多州资产的房东，这里都可以交流你的见解与问题。

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  @大地在心 谢谢分享，欢迎发个帖子聊聊芝加哥的市场
• 土地开发

  专注于土地收购、分区（Zoning）、规划（Entitlement）、土建（Civil）、基础设施配套、以及竣工退出的全过程讨论。
  无论是住宅用地、工业用地、商业混合用地，还是农地转开发项目，都可以在这里探讨策略、分享经验、寻找合作。
  欢迎分享实操案例：如何判断地块潜力、如何与城市规划师/建筑师沟通、如何控制成本与风险。

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• 商业地产

  讨论全美范围内的商业地产投资，包括办公楼、零售、酒店、医疗物业、自助仓储、数据中心等。
  分享真实案例、市场趋势、估值方法、租约结构（NNN、Gross、Modified Gross）、以及不同资产类型的运营策略。
  无论你是机构投资人、LP/GP、开发商，还是刚入门的投资者，都能在这里找到干货与人脉。

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  前几个月，我收到一个 off-market deal， 地点在 Houston 77099，一个 81单元的多户公寓（multifamily）。 项目条件其实挺诱人，但最终我选择了 pass。 今天想和大家分享一下原因，也聊聊这个决定后来怎么看。 🏙 项目亮点 1️⃣ 物业新：建于 2018年，非常干净、维护成本低，管理轻松。 2️⃣ Cap rate 诱人：Year 1 的 cap rate大约6.5%，比市场平均高不少。 3️⃣ 现金流稳定：按卖方预估模型，年化现金流可达6%+，对被动型投资人很有吸引力。 🤔 为什么我最后决定pass 1️⃣ Location中规中矩，不是“增值型”区域 虽然位置不差，但区域收入偏低、租客素质一般。 对我们这种想做“value add + exit spread”的团队来说，location不是加分项。 2️⃣ 物业太新，没有太多value add空间 2018年的资产几乎没什么可升级的部分。 而我们通常希望 第3年cap rate能比市场高出1%以上， 只有这样在exit时（出售时）才有利润空间。 换句话说： 这个项目属于“买来就稳”，但稳得太早， 不太适合做基金化的增值型操作。 📉 后续结果 最近得知，这个项目在不到两个月前被别的买家拿下（under contract）。 但运营刚开始，就出现了明显问题—— 租客陆续搬出，occupancy 直降约9%。 我推测原因很可能是： 卖方为了在出售前“美化数据”，往里塞了很多不合格租客。 等交割后，这些租客续租不了、信用差、直接搬走。 这也验证了我当时对location和tenant base的判断。 📚 总结 有时候一个deal的数字很好看，但数字只是结果，不是根本。 如果location、tenant quality、运营逻辑不扎实， 哪怕cap rate高，也可能是“表面繁荣”。