很多第一次买新房（new construction）的朋友都会踩坑。
这里整理了一些实战经验，希望帮你少走弯路。
💡 一、中介的作用其实很有限
如果你买的是新房，其实中介的作用非常有限。最好的做法是：
自己先去看房、选好户型和地块。
再找中介说：“我已经看好房子，不需要你带我看。”
这样你就可以直接谈 中介返点（rebate），让中介费变成实实在在的现金回馈。
很多中介会说他们能帮你和 builder 谈价、解决问题。
但实际上——
⚠️ 出了问题中介基本帮不上忙。
builder 的合同几乎都是偏向 builder 的。
就算打官司也很难赢，他们甚至能直接撤销合同不卖给你。
🧱 二、Builder 服务分两个阶段
1️⃣ 买房前：
你去看 model home，他们态度超级好、笑容满面、问题秒回。
2️⃣ 付定金后：
就进入“真相时刻”。
从室内设计到施工阶段，各种坑开始出现。
举个例子：
样品地板看起来超漂亮，但实际铺出来色差严重。
👉 建议：
一定要问清楚地板型号，自己上网或去店里看看实物效果。
同样的道理也适用于瓷砖、台面、橱柜等。
🏗️ 三、哪些升级“必须做”（结构性升级）
结构性升级是最值得花钱的，因为事后几乎无法修改：
✅ 天花高度：从 8ft 升级到 9ft，空间感差距巨大。
✅ 车库加建或升高。
✅ 多开窗户，增加采光。
✅ 卧室加长。
✅ 橱柜延伸到天花板。
✅ 阳台加 cover。
✅ 天花板内置音响（speaker）。
✅ 厨房加 外排油烟口（强烈推荐！外国人不炒菜不懂油烟）。
✅ 多预留电源插口（特别是马桶旁，方便装智能马桶）。
✅ 墙上或电视附近加网线接口，保证网络稳定。
💡 四、哪些升级可以自己来（省钱项）
这些 builder 报价虚高，可以交房后自己安装：
💰 WiFi 增强系统：builder 要价几千刀，其实买个 Google WiFi Mesh 200 多刀搞定。
💡 吊灯、卧室灯具：builder 样式少、价格高，不如自己换。
🔦 客厅射灯除外，因为射灯要预留孔位，最好由 builder 提前装好。
🧰 五、交房后的“售后期”
交房后如果有质量问题，builder 理论上会派人维修。
但现实情况常常是：
邮件几周才回；
派人几个月才来；
有时态度还不好。
📝 建议：
保留所有邮件、拍照存证，方便后续维权。
💰 六、贷款建议
新房通常要等几个月交房，可以 提前锁定利率（rate lock）。
如果之后利率上涨，你可以用之前锁定的低利率；
如果利率下降，则可以选择当前更低的利率。
✅ 锁利率几乎无风险。
✅ 多问几家银行比较利率，选择最合适的方案。
💬 七、结语｜欢迎分享与提问！
买新房看起来轻松，其实细节非常多。
以上是一些个人经验，希望能帮到正在选房或准备签合同的你。
📢 如果你在买新房过程中遇到问题，或者对 builder、升级选项、贷款流程还有疑问，
欢迎在下面留言讨论！
