实用干货，收藏了

我在奥斯汀市中心做现代风高端独栋住宅开发，我的买家群体里就有专业的airbnb投资公司。短租房子新，位置好，运营得当，回报是远高于长租的。我自己也有地产经纪人执照带过租客看房。租客见多了后我决定只做build for sale & build for STR。

今天想分享一点我自己的投资经历，也希望能给还在犹豫中的你一点启发。 💼 从码农到 Wholesaler 的转型 在做软件工程师的那几年，我尝试过很多副业，其中做了 1 年半的 Wholesaler（房产批发商）。 简单来说，Wholesaler 的模式就是：绕过中介，直接从屋主手里拿到房子，再转手卖给投资人， 通常能拿到比市场价低不少的 deal。 当时正好是疫情期间，为了做项目，我直接从西雅图搬到了德州。 刚开始的时候，每天上班前或下班后，我都会挤出两小时 打冷电话（cold call）。 那时候每天要和几十个陌生人通话： 有人礼貌拒绝， 有人直接骂人， 甚至还有人开玩笑骗我跑去错的房子。 我也能理解他们的反应——毕竟很多屋主天天接到类似电话，早就烦了。 就这样坚持了 整整六个月，才拿到第一单成交。 那一刻真的像打通了一关，从怀疑到成就，所有的努力终于有了回报。 🔄 从被拒绝到开始 Scale Up 有了第一单之后，我开始雇人帮忙打电话，自己只做筛选和谈判。 慢慢地，团队效率提高，deal 也多了起来。 一年多时间总共做了 6 个项目，每个项目利润大概在 $5,000 – $20,000 之间。 但对我来说，这段经历最重要的并不是赚钱， 而是让我完成了一个心理上的转变—— 从“打工人”变成“创业者”。 💡 心态的成长 前半年几乎天天被拒绝，我无数次质疑自己： “我是不是不适合做这个？” “这样浪费时间和钱到底值得吗？” 直到几单成交之后，我才真正理解到： 只要敢想、敢做，就没有做不到的事。 这份信念，后来在我转型做商业地产投资时，也帮了我很多。 虽然还是老套路——找项目、下 offer、被拒、被挂电话…… 但经历过 Wholesaling 的磨炼，心态完全不同了。 我知道，只要继续坚持，总会轮到属于我的那一单。 ✊ 与君共勉 如果你也有一件想做却一直没开始的事， 无论是创业、投资、还是职业转型—— 👉 不要等完美时机，take action。 先迈出第一步， 一边做，一边修正。 等你回头看，会发现自己早已走得比想象中更远。 分享一点经历，与君共勉。 也欢迎大家留言聊聊你在转型路上的故事，一起交流、一起成长 💬🤝

经验总结得很好，条理清晰

先声明：投资有风险，本期节目为经历分享，不构成投资建议。 podcast原声：https://podcasts.apple.com/nl/podcast/s7e2-说出来你可能不信-同事借信用卡贷睡车里也要来上班-tim劝你轻易别入美国商业地产/id1573332513?i=1000682073317 前阵子，Tim 出差路过亚特兰大，被我“强行抓来”录了一期节目。 如果你听过我们之前的嘉宾，比如 Snowie正文 或 菊子姐， 你会知道我们一直喜欢聊——真实的成长、转型和那些行业背后的故事。 Tim 的经历挺特别。 他出身于“黄埔军校”级别的商业地产公司 CBRE， 从一位西装革履、皮鞋擦得锃亮的经纪人， 一路转型成了真正的商业地产投资人。 听他聊，你会看到一个不一样的行业： 表面高端、精英满身，但其实新人经纪人穷到要睡车里。 从零起步的经纪人，要靠信用卡贷款才能活下去。 为什么他会说——“我不想再跟穿大裤衩的住宅经纪人合作了”？ 经纪人转投资人，不是顺理成章，而是一次次挫败后的成长。 这是一段不断打破想象的成长故事。 从一次亏掉十万美元的惨痛经历，到盖出2500万美金的项目； 从“别人来抱我大腿”到“如何面对租控、加州自建、三亿美元portfolio”。 💡本期精彩片段（shownotes带时间轴） 1:20 如何快速亏掉10万美金 5:40 汇丰银行CIO说了啥 13:50 优秀经纪人的秘诀 20:00 有钱没项目 vs 有项目没钱 45:45 抱大腿还是被抱？ 48:02 买下2500万美金房子的故事 52:01 为什么加州一直涨？ 58:03 从一个亿到三个亿portfolio 🎙 嘉宾 Tim C. – 美国商业地产投资人 📩 公众号：北美商业地产Tim 这一期适合任何： 想了解美国商业地产真实生态的人 想从经纪人转型投资人的同行

最近和几个朋友聊起保险，发现很多人买了投资房之后， 保险都是 agent 推荐什么就买什么， 但其实保险合同里有几个 term（条款）非常关键—— 买错可能少赔、甚至不赔。 作为长期持有多单元公寓（multifamily）和部分 retail 的投资人， 我自己踩过坑，也看过不少同行出事后才意识到问题。 这里整理几个重点供大家参考👇 💡 1️⃣ Replacement Cost vs Actual Cash Value Replacement Cost RCV（重置成本）： 保险公司赔你重建房子的“实际造价”，不扣折旧。 Actual Cash Value ACV（折旧后赔偿）： 会按照房龄、折旧扣减金额，赔得少很多。 👉 举例： 一场火灾，重建要 50 万。 如果你买的是 ACV，保险公司可能只赔你 30 万。 tips：如果你的屋顶很新，选择ACV，你的保费会较低。如果超过15年，尽可能选择RCV，并在接下来的一年找个理由换个房顶（冰雹，大风等），保险会全部cover 💡 2️⃣ Loss of Rent / Business Income Coverage 很多投资人忽略了这一项。 当房子烧了、租客不能住、你租金收入中断时， **Loss of Rent（租金损失险）**会替你支付这段时间的租金收入。 通常可以选 6 个月、12 个月、18 个月的赔付期。 👉 Multifamily 建议选 12 个月以上，因为重建周期往往超预期。 💡 3️⃣ Liability Coverage（责任险） 这一项保护你免受租客或第三方的索赔。 比如租客滑倒、维修工受伤、租客养狗咬人。 建议额度： 普通单户投资房：至少 $500K–$1M 多单元/商业物业：配合 Umbrella Policy（伞险），总保额做到 $2–5M 伞险通常是性价比最高的保险之一，一年多交几百美元，可以多出几百万保障。 💡 4️⃣ Vacancy Clause（空置条款） 很多人不知道： 房子空置超过 30–60 天后，保险可能自动失效。 这意味着如果你装修拖了两个月出意外，保险公司可能拒赔。 建议： 告知保险公司空置计划； 或购买 Vacant Property Endorsement（空置房附加险）。 💡 5️⃣ Deductible（自付额） Deductible 就是出险时你自己承担的部分。 数额越高，保费越便宜。 但如果太高（比如 $10,000+），小损失都赔不到。 我个人经验是： 普通 SFH 投资房：$2,500–$5,000 多单元物业：$5,000–$10,000 比较合理。 💡 6️⃣ Water Damage / Sewer Backup 很多标准保单不自动覆盖下水道倒灌或慢性漏水。 这些是房东常见的 claim。 一定要确认是否加上 Water Backup Coverage 或 Flood Endorsement。 💡 7️⃣ Named Insured 与 Additional Insured 如果你的房产放在 LLC 里，一定要确保 LLC 是 Named Insured； 如果有贷款机构，也要列为 Additional Insured / Loss Payee。 否则出险时，理赔可能出在错误的名字上，赔款延迟甚至拒赔。 💡 总结 买投资房保险，不是比谁保费便宜，而是要确保： 出了事，保险真能赔。

这是Snowie第三次来做客！ 她是北美多单元公寓投资人，也是A-Strategy Management创始人。 从S2E4到S3E5，再到这次S6E9——每次都是真实、犀利、毫不掩饰。 这期节目，我们聊的不是光鲜亮丽的回报表，而是投资路上那些你听都没听过的坑： 💥 主要内容（部分节选） 在美国做出租房，真比炒股票累 一觉醒来，物业办公室成了废墟 真不建议在TEMU上买充电器 😭 租客火灾后，保险怎么理赔？ Double Dipping Insurance 是啥套路？ 消防队直接来公寓“实战考试” “这也能告我？这也能？？” 在美国当老板，员工犯错还得哄着 跨州法律繁杂，一个不慎就中招 差点被AI诈骗8万刀 最经典一句话： “如果是我的错，我愿意赔钱； 如果不是，我更愿意把钱给律师。” 🎧 想听真实的美国地产现场？ 这一期你会笑，也会惊出一身冷汗。 podcast链接：https://podcasts.apple.com/nl/podcast/s6e9-讼棍诬告碰瓷-公寓烧成废墟-多单元公寓投资人snowie说美国地产还香吗/id1573332513?i=1000672448142

📄 德州买卖房合同模板分享（TREC One to Four Family Residential Contract） 很多准备在德州买房或卖房的朋友， 第一次看到正式的房屋合同时，都会被那几十页的英文吓到 😅。 其实不用慌，德州的住宅买卖合同都有统一的模板， 由 Texas Real Estate Commission（TREC） 制定。 只要你理解其中的关键结构与时间线， 就能更清楚地知道在每个阶段该做什么、注意什么。 🏠 一、合同类型简介 这份合同的正式名称是： TREC Form 20-17 — One to Four Family Residential Contract (Resale) 它是德州最常用的房产交易合同之一，适用于： 买卖普通住宅（Single Family、Duplex、Triplex、Fourplex） 二手房（Resale）交易 不包括新建房、Condo 或农地 这份合同由 TREC 官方统一发布， 在德州大多数房地产交易中都被广泛使用。 📘 二、合同主要内容结构 以下是合同中最重要的几个部分和买家卖家需要注意的关键点👇 1️⃣ Parties & Property（双方信息与物业） 买卖双方的姓名、物业地址、法律描述（Legal Description）。 2️⃣ Purchase Price & Financing（价格与贷款） 合同中分为 Earnest Money（定金）、Option Fee（检查期费用）等， 并详细说明融资方式（如 Conventional / FHA / VA / Cash）。 3️⃣ Title Policy & Survey（产权与测绘） 说明谁负责支付 Title Insurance 以及是否需要新测绘报告。 4️⃣ Property Condition（房屋状况与检查） 包含检查权利、卖家披露义务、维修条款等。 这一部分非常关键，关系到 Option Period（检查期）内能否无条件退出。 5️⃣ Closing & Possession（交割与交房） 列明 Closing Date（交割日）与 Possession Date（交房时间）。 通常交割日之后，买家即可拿到钥匙入住。 6️⃣ Default, Termination & Addenda（违约、终止与附加条款） 包括终止合同的条件、违约责任、以及额外的补充条款。 🗓️ 三、典型交易时间线（Timeline） 阶段 时间范围 说明 签约（Executed Date） Day 0 双方签字后合同生效 Earnest Money & Option Fee Day 1–3 通常需在3天内交付 Option Period（检查期） 5–10天 买家可检查房屋并决定是否继续 Loan Approval / Appraisal 2–3周 贷款审核与估价 Closing 30–45天 完成交割，产权转移 📂 四、合同模板获取 [reputation=2] 你可以在 TREC 官网 免费下载最新版： 🔗 Texas Real Estate Commission Official Forms Library 搜索： “One to Four Family Residential Contract (Resale) — Form 20-17” 或直接浏览 PDF 查看每个条款的具体内容。 [/reputation] ⚠️ 五、免责声明（Disclaimer） 📢 重要提示 本文及所附合同模板仅用于学习与参考， 不构成法律、税务或投资建议。 TREC 合同为通用表格，实际使用时应结合具体交易情况。 在签署任何正式文件前，请务必咨询专业房地产律师 或有执照的房地产经纪人（Realtor®）。 💬 如果你想更深入了解德州买卖房流程、Option Period的使用技巧、 或如何在报价时谈判条款，欢迎在评论区交流。

很多人问我：普通人靠工资，怎么可能靠房地产积累资产？ 其实，只要策略对、节奏稳，BRRRR（Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat） 模式完全能做到。 我自己就是靠这套逻辑，在西雅图 5 年内买下了 5 套房。 今天分享我亲身实操的经验。 🏦 一、贷款：节奏是关键 以前一个人最多能有 4 个 mortgage，现在 FHA 和部分银行可以做到 10 个（再多利率就高了）。 大银行普遍只给到第 4 个，所以节奏很重要——一年一套。 每年都用一次 primary mortgage（自住房贷款），利率最好。 👉 首付要求： 自住房最低 5%， 投资房 20%， condo 通常要 25%， 不到 20% 要付 PMI（利率高约 0.5%）。 👉 资金不足怎么办？ 可以用 piggyback mortgage（组合贷），用 10% 首付就能避开 PMI。 👉 贷款类型： 长期出租选 30年固定； 短期翻修转卖选 3/5/7 年 ARM Interest Only。 记得提前一周多找几家 mortgage agent 比利率，拿到 preapproval 才能快速出手。 📍 二、选址：哪里好租买哪里 我是以“投资”为目标，不是自住。 买之前我会在 Craigslist、易租屋、Seattle 社区、一亩三分地上看过去三个月的租房帖子， 看哪些区域租客需求最旺、交通最方便。 我更喜欢 condo： HOA 负责屋顶、外墙维护； 不用自己管 yard； cashflow 通常比 townhouse 或 SFH 更好。 当然，升值潜力 SFH > TH > condo，但投资组合里可以混着买。 关键是 cashflow 正向，房子能自己养自己。 🏠 三、看房：多看才能有感觉 新手至少先看 10 套再出手。 我一般让 agent 带我看，rebate 通常 1–1.5%， 够油费和时间成本，不追求极限返佣。 看房我主要挑： 结构稳、装修老一点的——买便宜、改造空间大。 计算好 profit margin，不赚钱就不买。 🔧 四、装修：花小钱出大效果 condo remodel 要 HOA 或 city permit。 我避开结构要动的，专挑“轻装修”： 换家电、重新打磨地板、更新橱柜与洗手间。 材料用 laminate floor、防水耐刮、现代风。 一套洗手间全包 3–4 万刀，成本可控。 重点是“干净、明亮、现代感”，租金立刻上一个档次。 🏘️ 五、出租：找对客群 我一般在微信群和华人租房平台发帖， 租客事少、沟通顺、拖欠极少。 unfurnished 出租是经验之谈： 带家具反而折损快、维护麻烦。 租金定价参考市场区间，不贪高。 好的租客比高租金更值钱。 💰 六、Refinance：BRRRR 的精髓 买后 6 个月可以 refinance。 我一开始贷款选 ARM interest-only， 装修后做 cash-out refinance 30y fix， 把 equity 套出来作为下一套房的首付。 估值时一定要展示 新租约与现金流， appraiser 会用 income approach 给你更高估值。 📊 七、循环滚动 再过 6 个月，就能再买一套新的 primary。 refin 拿到的钱 + 半年的工资积蓄， 就是下一套房的 down payment。 我第一套 30 多万的 condo，月租 $2,300， 到现在每套都能正 cashflow。 BRRRR 不是一夜暴富，是复利滚雪球。 📑 八、报税：别忘了你的优势 房子的利息、保险、水电、修缮费都能抵税。 出租收入 2.8 万，看似赚了，但各种成本抵扣下来反而报亏， 亏损额度还能 rollover 到下一年。 连开车看房、加油都能算部分支出。