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奥

我在奥斯汀市中心做现代风高端独栋住宅开发，我的买家群体里就有专业的airbnb投资公司。短租房子新，位置好，运营得当，回报是远高于长租的。我自己也有地产经纪人执照带过租客看房。租客见多了后我决定只做build for sale & build for STR。

奥

感谢掌柜的邀请！很高兴能获得掌柜亲自盖章认证入驻北美房产客栈！

我是刀刀，职业生涯始于德州奥斯汀一家地产投资公司，负责投资项目的上市策划、内容运营与市场分析。从2019年起，我几乎每天都在追踪奥斯汀的新闻与商业动态，撰写并发布了上千篇地产资讯和各区域的租售报告。作为九零后地产人，在过去十年中，我亲眼见证了奥斯汀的崛起。这段经历让我接触到各类地产人和投资人，不仅拓宽了视野，也扩充了我对房地产投资开发与交易的整个知识体系。我认为，房地产对于普通人，本该就是一种财富增长工具——利用有效的信息，理性的决策，与时间和银行为伍来获取回报。

从市场运营到独立地产经纪人，不是单纯的角色转换，而是扩张能力边界的路径。曾经我是一个幕后角色，数据的延迟性使得很多信息依赖于销售人员的及时反馈。想最快速地了解市场的方式就是到销售端去。房地产，归根结底是一个“People Business”。销售属性的工作让我能在最短时间内接触到各类客户、投资人、开发商、建筑商、金融机构及服务供应商，从而形成更完整的行业认知。

“股神”的地产经纪公司

巴菲特本人说过他不投资房地产，但巴菲特很聪明，他知道房地产永远都有交易，别人掘金，他就当个卖铲人。所以巴菲特拥有全球最大的地产经纪公司之一Berkshire Hathaway HomeServices。

我加入Berkshire Hathaway不仅是因为吉祥物巴菲特，更是因为美国房地产市场经历过风云变幻，Berkshire Hathaway Texas Realty在奥斯汀屹立超40年不倒的背后，必有高人日夜兼程。我的同事中有70岁的商业地产大佬，80岁的民用地产资深经纪人，创始人夫妇Jenkins七十多岁仍每天坚持到公司上班，且凭一己之力reshape了整个行业。这里的每个部门都高度专业且响应迅速，他们是我在行业中最坚实的后盾之一。得益于大公司完善的体系，我能够为客户提供专业且可追溯的交易保障。同时，作为Licensed REALTOR，我在NAR与TREC的双重监管下执业，确保合规与透明。

不想做开发的设计师不是好经纪人

在帮助他人解决置业需求的同时，我也在规划奥斯汀核心区的独栋住宅开发项目。目标是整合多年来积累的房地产上下游资源，形成从策划、融资、购地、规划、设计到销售的完整闭环。我喜欢把住宅开发比做是在做产品，开发人员必定要去了解购买和使用的产品人群。通过地产经纪人的日常工作，我不仅能深度了解目标市场的买家画像，也能第一时间洞察市场变化和需求趋势，为开发决策提供更精准的参考。

我运用自身的知识、资源与经验，帮助客户实现投资置业的目标。过程中也在不断拓宽认知，广结善缘，期待能和我的团队，以及志同道合的朋友们一起，在住宅开发领域取得更大成就。

关于独栋新房开发的内容，我会分享在建房板块，欢迎感兴趣的朋友移步交流！

Dao Reyes, REALTOR ®
Unfold potential, exceed limits.
微信：DAOATX2025
小红书：
📱: 512 688 7191
📧: DaoTexasRealtor@gmail.com
📍: Berkshire Hathaway Texas Realty

PropertyInn_Admin

前几个月，我收到一个 off-market deal，
地点在 Houston 77099，一个 81单元的多户公寓（multifamily）。
项目条件其实挺诱人，但最终我选择了 pass。
今天想和大家分享一下原因，也聊聊这个决定后来怎么看。

🏙 项目亮点

1️⃣ 物业新：建于 2018年，非常干净、维护成本低，管理轻松。
2️⃣ Cap rate 诱人：Year 1 的 cap rate大约6.5%，比市场平均高不少。
3️⃣ 现金流稳定：按卖方预估模型，年化现金流可达6%+，对被动型投资人很有吸引力。

🤔 为什么我最后决定pass

1️⃣ Location中规中矩，不是“增值型”区域
虽然位置不差，但区域收入偏低、租客素质一般。
对我们这种想做“value add + exit spread”的团队来说，location不是加分项。

2️⃣ 物业太新，没有太多value add空间
2018年的资产几乎没什么可升级的部分。
而我们通常希望 第3年cap rate能比市场高出1%以上，
只有这样在exit时（出售时）才有利润空间。

换句话说：

这个项目属于“买来就稳”，但稳得太早，
不太适合做基金化的增值型操作。

📉 后续结果

最近得知，这个项目在不到两个月前被别的买家拿下（under contract）。
但运营刚开始，就出现了明显问题——
租客陆续搬出，occupancy 直降约9%。

我推测原因很可能是：

卖方为了在出售前“美化数据”，往里塞了很多不合格租客。
等交割后，这些租客续租不了、信用差、直接搬走。

这也验证了我当时对location和tenant base的判断。

📚 总结

有时候一个deal的数字很好看，但数字只是结果，不是根本。
如果location、tenant quality、运营逻辑不扎实，
哪怕cap rate高，也可能是“表面繁荣”。

PropertyInn_Admin

你好，感谢你在论坛里发出你的问题。我们论坛还在起步阶段，暂时没有San Diego的资源提供，不过我们正在跟San Diego的朋友进行联络，一旦有消息会第一时间在底下回复

PropertyInn_Admin

风险一定是伴随投资左右的，需要非常小心，很棒的分享

PropertyInn_Admin

@大地在心谢谢分享，欢迎发个帖子聊聊芝加哥的市场

大

个人觉得，也不必只盯着红州偏远地区的大house。看看自己周围，毕竟第一套自己上手玩也比较重要。贡献一个data point，芝加哥北郊，大企业林立，24w 小townhouse租2250+，cap rate 6.9%左右。个人觉得适合想在投资房这个领域试一试的朋友。

大

仔细想了想周围近几年自己遇到的和看到的事情，投资房重大风险事件，想着做个总结。均为身边事件，而非新闻报道。欢迎大家说说你的故事。

首先定义一下什么叫房产投资的重大风险事件。1.不可控；2.花钱多；3.不常见；4.对人的精神损耗大；5.突然发生事件；6.结束时间未知；7.结果的不确定性；8.保险和title险一般不赔。所以像一般装修漏水换屋顶，都属于正常维护，而非黑天鹅事件。

- 遇到老赖租客。解决困难度💔💔
这个可能是最常遇见的黑天鹅事件了。但是由于过程和结果的不确定性，无法预期最后的损失，并且过程十分磨人。总体来说，遇到老赖，就启动程序赶。至于最后走到哪一步，损失有多大，不可控，房东只能放平心态了。好在事情总归会解决的，老赖总归会赶走的。蓝州确实会麻烦一些，也有反反复复起诉来来回回搞的故事。

-过户后发现严重地基问题。解决困难度💔💔💔
做房检不一定能发现地基问题。地基得找专们的地基检查公司做。但这个一般大家都不会去做。有人远程买房，房龄大约20年，正常做房检过户，本打算简单装修上市，结果装修师傅发现端倪，一检查，需要10w+的地基修理费用。到这一步是骑虎难下，不修房子不能上市出租，即便卖房这个情况也得告知，或者就只能自己花钱修好。还有法拍房，遇到严重地基问题的，不得不赔本卖掉。

-租客请专业公司在房子里检测霉菌，并告房东。解决困难度💔💔💔
租客一声不吭，找了专业公司来家里养霉菌，几天之后拿着厚厚的检测报告，要求房东花大钱整改并赔偿。其实空调由于老旧，排水管不通，长霉是常见的事情，但是租客不经沟通直接上升到这个高度，也是奔着找茬来的，遇到了处理起来很是麻烦。即便请走，租客也可以继续告房东。

**-租户的狗跳出fence把邻居咬成重伤。**解决困难度💔💔💔💔💔
事情是邻居家老人出门散步，隔壁租户的两只恶犬跳出fence，把老人咬成重伤，ICU呆了很久。据说当时恶犬死不撒口，路过汽车按喇叭都没用，最后是被对门邻居开枪打伤才跑走的。所以租给有大型犬的租户，总有这样的担心。而一旦出事，伤者不会只告租户，会直接告房东。因为租户是无产者，只掏出一份renter insurance，liability只有10万。这类官司一般耗时很长，几年。而房东作为被告，这期间的煎熬，这总是一件悬而未决的事情。

- 租户在房子内发生恶性流血事件并死亡。解决困难度💔💔💔💔
这是我看到的一个在售房屋，图片内客厅墙地板全扒了，房屋价格是正常市价的60%。打电话过去问，agent上来就说里面发生了严重枪击事件，房东想卖房。

大家不要被这些事情就吓退，其实做什么都有风险，投资房产适当的规避这些风险，也是有必要的。比如：认真筛选租客；买雨伞险；要求养狗租客renter insurance liability $1M；投资房成立LLC；定期对租客进行审查。

PropertyInn_Admin

在美国这样幅员辽阔的国家，投资房地产不一定要在自己居住的城市。
生活在旧金山、纽约、洛杉矶等高房价地区的投资人，如果只局限于本地，很难找到现金流良好的物业。
聪明的投资人更愿意“投资在合理的地方”，而不是“投资在身边的地方”。

但远程投资的最大挑战是：你不在现场。
那怎么办？
答案是——组建一支强大的本地团队。

一位经验丰富的投资人总结出“核心四人组（Core Four）”：

✅ 找房人（Deal Finder）
✅ 物业管理人（Property Manager）
✅ 承包商（Contractor）
✅ 贷款人（Lender）

只要这四个角色搭配得当，无论你在美国哪个州，都能安心投资、稳定盈利。
以下是这四个角色的核心职责与协作逻辑👇

① 找房人（Deal Finder）——让你买到正确的资产

投资的第一步永远是“找到好房子”。
找房人通常是房地产经纪人，也可能是wholesaler（批发商）、bird dog（线索提供者），甚至你自己。
他们不仅帮你找房，更是你建立整个团队的起点。

优秀的找房人能提供：

当地市场分析、成交对比、租售数据；
协助谈判、估价与后续转售；
推荐可靠的物业管理、贷款人、承包商。

在陌生城市投资时，找房人是你的“眼睛与耳朵”。
他们熟悉社区分布、学区、租客结构、治安状况。
过去远程投资像赌博，如今借助网络信息与本地经纪人，已经变成有数据支撑的理性决策。

小贴士：
选择经纪人时要看他们是否真懂投资逻辑，而不仅仅是“卖房子”。
能理解现金流、ROI、翻修成本、租金回报的agent，才是你真正的Deal Finder。

② 物业管理人（Property Manager）——帮你守住现金流

当房子买下来后，关键在于如何持续运营。
许多投资人坚持“自管房”，以为能省钱，但结果往往是陷入无穷无尽的租客、维修、账务问题。

优秀的物业管理公司通常只收取 6%–10% 管理费，却能带来远超成本的价值：

处理租客筛选、收租、维修、驱逐；
实时掌握社区动态，了解哪些区域治安差、租金不稳定；
甚至能帮你找到新的投资机会。

为什么？
因为他们知道哪些房东想卖、哪些物业出现问题、哪些租客不好搞。
一个疲惫的房东往往最容易出售，这正是投资人接盘的好时机。

对远程投资人来说，物业管理人是“战场上的盟友”：
他们知道哪些区域值得布局，哪些地方应当避雷。
只要他们不愿意接手某区域的物业，那地方你也不该买。

一句话总结：

找到好物业管理人 = 拥有一双替你看家的眼睛。

③ 承包商（Contractor）——让房子快速变现

买到房只是开始，翻新和维修才是提升价值的关键。
不论是大修、换屋顶、还是简单的turnover清理，你都离不开可靠的承包商。

但找承包商，是整个团队中最难的一环。
好工人稀缺、忙碌、价格上涨快，一旦你遇到靠谱的，就要珍惜、维护、长期合作。

优秀的承包商能为你：

控制成本与工期；
提升房屋质量和租金；
帮你更快出租或转售；
在多项目运作中建立长期信任。

你可以通过找房人、物业经理或其他投资人推荐来寻找他们。
甚至有投资人会因为手里有一个可靠的施工团队，而专门选择某个城市开始投资。

记住：

好的承包商，是你能盈利与否的分水岭。

④ 贷款人（Lender）——帮你用别人的钱赚钱

没有融资能力，再好的项目也难落地。
贷款人是让你用“别人的钱”滚动扩张资产的关键角色。

在初期，获得贷款相对容易；
但当你名下房产超过10套、或开始跨州投资时，情况会变得复杂。
各家银行、信贷机构的规则、利率、审批标准差别很大。

建立长期合作关系非常重要：

寻找愿意为投资性房产放贷的 lender；
优先与“Portfolio Lender（自持贷款机构）”合作，他们不把贷款卖出，因此更灵活；
保持沟通，成为他们优先支持的客户。

许多新手只在需要时临时找贷款人，这是大忌。
真正的高手会提前建立关系，让资金成为可复制的系统。

🔗 四人团队的协作逻辑

这四个角色不是孤立存在，而是互相推荐、互相筛选的体系：

找房人帮你找到物业经理、贷款人和承包商；
物业经理反过来能介绍卖家、承包商和潜在deal；
承包商帮你评估修缮价值，贷款人帮你撬动资金。

当“四人核心”形成闭环后，你就能在任何城市复制投资逻辑：

找到好团队 → 找到好房 → 稳定运营 → 资金循环。

💬 结语

远程投资并不神秘，也不是赌博。
关键在于你能否搭建起这支 “核心四人组”：

✅ 找到靠谱的人
✅ 让他们彼此协作
✅ 用系统化思维投资，而不是靠直觉

当你拥有这样一支团队，你就能做到：

“不在当地，也能掌控当地。”

PropertyInn_Admin

很多人都会问：

“我手上有点闲钱，大概 5 万美元，能做什么投资？”

股票？波动太大。
比特币？风险太高。
定存？跑不赢通胀。

那房产呢？
很多人立刻摇头——“湾区/纽约/西雅图的房价太高了，5 万连首付都不够。”
但其实，美国房市远不止这几个城市。

🏡 为什么说“远程投资”值得考虑？

美国华人大多集中在加州、纽约、西雅图、波士顿等大都市圈。
这些地方生活环境优越，教育资源丰富，但对投资人来说却有两个致命问题：

房价高、首付重、现金流低
租金增长赶不上房价涨幅

而真正的现金流天堂，往往在“远方”。

比如：

德州的 达拉斯（Dallas）、休斯顿（Houston）
佐治亚州的 亚特兰大（Atlanta）
亚利桑那州的 凤凰城（Phoenix）
印第安纳州的 印第安纳波利斯（Indianapolis）
以及德州的 圣安东尼奥（San Antonio）

这些城市的房价和租售比令人惊喜：
以 Indianapolis 或 San Antonio 为例，
平均房价约 $280,000，月租能到 $1,550，租售比约 0.55%。
如果你找到好deal，现金流更可观。

对于追求稳定现金流 + 长期增值潜力的投资人，
远程投资是个被低估的选择。

🤝 投资远程房产，最怕什么？

我们懂：
大家担心远程买房会踩坑，比如：

不熟悉当地市场
买到问题物业
物业管理没人管
修理、租客沟通麻烦

这些问题在我们的新板块——「远程投资」 里，都能找到解决方案。

🌐 我们搭建了一个完整的支持体系

在「北美房产客栈」论坛里，我们专门开设了：

✅ 找 Realtor（经纪人）
✅ 找 Lender（贷款方）
✅ 找 PM（物业管理）
✅ 找 Contractor（装修施工）

所有合作方都会通过论坛认证（Certified），
确保真实可靠、沟通顺畅，
为远程投资提供一条龙支持。

🚀 邀请你加入

我们目前正处在建设初期，
欢迎：

想在外州买房的投资人
需要人脉资源的买家
想成为认证 Realtor / Lender / PM 的专业人士

都可以直接联系我，一起打造最懂华人的投资社区。

💬 结语
在这个通胀高企、回报难寻的时代，
远程投资 也许就是你 5 万美元的最佳去处。
不要让资金睡着，让它去更有潜力的地方生长。