美国房产投资-重大风险事件
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仔细想了想周围近几年自己遇到的和看到的事情，投资房重大风险事件，想着做个总结。均为身边事件，而非新闻报道。欢迎大家说说你的故事。
首先定义一下什么叫房产投资的重大风险事件。1.不可控；2.花钱多；3.不常见；4.对人的精神损耗大；5.突然发生事件；6.结束时间未知；7.结果的不确定性；8.保险和title险一般不赔。 所以像一般装修漏水换屋顶，都属于正常维护，而非黑天鹅事件。
- 遇到老赖租客。解决困难度💔💔
这个可能是最常遇见的黑天鹅事件了。但是由于过程和结果的不确定性，无法预期最后的损失，并且过程十分磨人。总体来说，遇到老赖，就启动程序赶。至于最后走到哪一步，损失有多大，不可控，房东只能放平心态了。好在事情总归会解决的，老赖总归会赶走的。蓝州确实会麻烦一些，也有反反复复起诉来来回回搞的故事。-过户后发现严重地基问题。解决困难度💔💔💔
做房检不一定能发现地基问题。地基得找专们的地基检查公司做。但这个一般大家都不会去做。有人远程买房，房龄大约20年，正常做房检过户，本打算简单装修上市，结果装修师傅发现端倪，一检查，需要10w+的地基修理费用。到这一步是骑虎难下，不修房子不能上市出租，即便卖房这个情况也得告知，或者就只能自己花钱修好。还有法拍房，遇到严重地基问题的，不得不赔本卖掉。-租客请专业公司在房子里检测霉菌，并告房东。解决困难度💔💔💔
租客一声不吭，找了专业公司来家里养霉菌，几天之后拿着厚厚的检测报告，要求房东花大钱整改并赔偿。其实空调由于老旧，排水管不通，长霉是常见的事情，但是租客不经沟通直接上升到这个高度，也是奔着找茬来的，遇到了处理起来很是麻烦。即便请走，租客也可以继续告房东。**-租户的狗跳出fence把邻居咬成重伤。**解决困难度💔💔💔💔💔
事情是邻居家老人出门散步，隔壁租户的两只恶犬跳出fence，把老人咬成重伤，ICU呆了很久。据说当时恶犬死不撒口，路过汽车按喇叭都没用，最后是被对门邻居开枪打伤才跑走的。所以租给有大型犬的租户，总有这样的担心。而一旦出事，伤者不会只告租户，会直接告房东。因为租户是无产者，只掏出一份renter insurance，liability只有10万。这类官司一般耗时很长，几年。而房东作为被告，这期间的煎熬，这总是一件悬而未决的事情。- 租户在房子内发生恶性流血事件并死亡。解决困难度💔💔💔💔
这是我看到的一个在售房屋，图片内客厅墙地板全扒了，房屋价格是正常市价的60%。打电话过去问，agent上来就说里面发生了严重枪击事件，房东想卖房。大家不要被这些事情就吓退，其实做什么都有风险，投资房产适当的规避这些风险，也是有必要的。比如：认真筛选租客；买雨伞险；要求养狗租客renter insurance liability $1M；投资房成立LLC； 定期对租客进行审查。
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风险一定是伴随投资左右的，需要非常小心，很棒的分享