房子才是终极避税神器！（别再只盯着股票和401K了）

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最近越想越觉得，房子的避税能力被严重低估了。
什么 backdoor 401k、Roth IRA、HSA，全加起来都没房子灵活。
不同意的欢迎反驳，同意的记得点个赞 😂

💰 股票 vs 房子：谁更省税？

先打个比方：

假设 A 用 10 万 投资股票，
几年后涨到了 20 万，翻倍看起来很爽。
结果想买房时，卖掉一半（10 万），
其中 收益 5 万。
加州长期资本利得税 + 联邦税一叠加，30% 起步，
最后交掉 1.5 万+ 税，净到手不到 8.5 万。

而 B 用 10 万 做首付，买了 50 万的房子，
过两年涨到了 70 万，
他想买第二套房，于是 cash out 一部分。

如果维持 20% downpayment，
意味着可以轻松从第一套里套出 10 多万现金，
买新房的时候这笔钱是“免税”的。
没人找他要一分钱税，因为这是贷款，不是收入。

假设 B 一直不卖房，继续 refinance，
几十年后房子从 50 万涨到 180 万。
他陆续 refinance 过几次，总共 cash out 了 100 多万。

重点来了：这些钱，全都不用交税。
因为在税务上，这叫“借款”，不是收益。
而且他旧房出租，每个月还有正现金流。
房产税按照原基准算，加州那点 1% 多，根本不疼。

这时如果他突然脑抽去卖房，
那就要为这 100 万的增值交 30 多万的税。
而且租金现金流也没了。
所以 聪明的做法是——永远别卖，只 cash out。

我自己就是从旧房 refinance + HELOC 套出了 近 40 万现金，
拿去买新房。
如果同样的钱通过卖股票拿出来，
起码要交 十几万税，还影响资本利得。

而 refinance 只多了 0.125% 利息，
完全值得。
几次下来，我基本上用旧房“生”出了新房。

1️⃣ 房子比401k更灵活
401k的钱得等老了才能取；
房子的 equity，随时 refinance，立刻可用。

2️⃣ 现金流 + 折旧 + 税基
好房子别轻易卖，
租出去、折旧抵税、房产税基低，三赢。

3️⃣ 薅免税额 ≠ 真划算
很多人为了拿 50 万免税额（primary home exclusion）去卖房，
但卖一次要交 6% 手续费，还丢掉了低房产税基。
不如长期持有，持续 cash out，一直免税、一直滚动。

4️⃣ 安全杠杆
房地产是唯一能让你在低利率时代用 4–5 倍杠杆、
同时保持税务优惠的资产。

越研究越觉得，
房子其实是合法的“避税机器”。
股票要交税，401k要锁几十年，
但房子让你既能拿钱出来，又不用缴税，还能继续升值。

前提是：

等哪天真卖房再交税，也许是几十年后的事了。
那时候的钱早就翻了几轮。

curious

写的很棒，收藏了，但也要知道房产也有房产税，insurance等成本，需要买到有现金流的投资房才可以

njrealtor168

not a fair comparison, 买股票也可以margin啊，可以买option/leap啊。拿一个unleveraged product和一个5x leveraged来比return，不是apples to apples comparison。