我为什么pass掉一个off-market公寓deal｜Houston 81-unit案例分享
-
前几个月，我收到一个 off-market deal，
地点在 Houston 77099，一个 81单元的多户公寓（multifamily）。
项目条件其实挺诱人，但最终我选择了 pass。
今天想和大家分享一下原因，也聊聊这个决定后来怎么看。
🏙 项目亮点
1️⃣ 物业新：建于 2018年，非常干净、维护成本低，管理轻松。
2️⃣ Cap rate 诱人：Year 1 的 cap rate大约6.5%，比市场平均高不少。
3️⃣ 现金流稳定：按卖方预估模型，年化现金流可达6%+，对被动型投资人很有吸引力。
🤔 为什么我最后决定pass
1️⃣ Location中规中矩，不是“增值型”区域
虽然位置不差，但区域收入偏低、租客素质一般。
对我们这种想做“value add + exit spread”的团队来说，location不是加分项。2️⃣ 物业太新，没有太多value add空间
2018年的资产几乎没什么可升级的部分。
而我们通常希望 第3年cap rate能比市场高出1%以上，
只有这样在exit时（出售时）才有利润空间。换句话说：
这个项目属于“买来就稳”，但稳得太早，
不太适合做基金化的增值型操作。
📉 后续结果
最近得知，这个项目在不到两个月前被别的买家拿下（under contract）。
但运营刚开始，就出现了明显问题——
租客陆续搬出，occupancy 直降约9%。我推测原因很可能是：
卖方为了在出售前“美化数据”，往里塞了很多不合格租客。
等交割后，这些租客续租不了、信用差、直接搬走。这也验证了我当时对location和tenant base的判断。
📚 总结
有时候一个deal的数字很好看，但数字只是结果，不是根本。
如果location、tenant quality、运营逻辑不扎实，
哪怕cap rate高，也可能是“表面繁荣”。