很多人问我：普通人靠工资，怎么可能靠房地产积累资产？
其实，只要策略对、节奏稳，BRRRR（Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat） 模式完全能做到。
我自己就是靠这套逻辑，在西雅图 5 年内买下了 5 套房。
今天分享我亲身实操的经验。
🏦 一、贷款：节奏是关键
以前一个人最多能有 4 个 mortgage，现在 FHA 和部分银行可以做到 10 个（再多利率就高了）。
大银行普遍只给到第 4 个，所以节奏很重要——一年一套。
每年都用一次 primary mortgage（自住房贷款），利率最好。
👉 首付要求：
- 自住房最低 5%，
- 投资房 20%，
- condo 通常要 25%，
- 不到 20% 要付 PMI（利率高约 0.5%）。
👉 资金不足怎么办？
可以用 piggyback mortgage（组合贷），用 10% 首付就能避开 PMI。
👉 贷款类型：
- 长期出租选 30年固定；
- 短期翻修转卖选 3/5/7 年 ARM Interest Only。
记得提前一周多找几家 mortgage agent 比利率，拿到 preapproval 才能快速出手。
📍 二、选址：哪里好租买哪里
我是以“投资”为目标，不是自住。
买之前我会在 Craigslist、易租屋、Seattle 社区、一亩三分地上看过去三个月的租房帖子，
看哪些区域租客需求最旺、交通最方便。
我更喜欢 condo：
- HOA 负责屋顶、外墙维护；
- 不用自己管 yard；
- cashflow 通常比 townhouse 或 SFH 更好。
当然，升值潜力 SFH > TH > condo，但投资组合里可以混着买。
关键是 cashflow 正向，房子能自己养自己。
🏠 三、看房：多看才能有感觉
新手至少先看 10 套再出手。
我一般让 agent 带我看，rebate 通常 1–1.5%，
够油费和时间成本，不追求极限返佣。
看房我主要挑：
结构稳、装修老一点的——买便宜、改造空间大。
计算好 profit margin，不赚钱就不买。
🔧 四、装修：花小钱出大效果
condo remodel 要 HOA 或 city permit。
我避开结构要动的，专挑“轻装修”：
换家电、重新打磨地板、更新橱柜与洗手间。
材料用 laminate floor、防水耐刮、现代风。
一套洗手间全包 3–4 万刀，成本可控。
重点是“干净、明亮、现代感”，租金立刻上一个档次。
🏘️ 五、出租：找对客群
我一般在微信群和华人租房平台发帖，
租客事少、沟通顺、拖欠极少。
unfurnished 出租是经验之谈：
带家具反而折损快、维护麻烦。
租金定价参考市场区间，不贪高。
好的租客比高租金更值钱。
💰 六、Refinance：BRRRR 的精髓
买后 6 个月可以 refinance。
我一开始贷款选 ARM interest-only，
装修后做 cash-out refinance 30y fix，
把 equity 套出来作为下一套房的首付。
估值时一定要展示 新租约与现金流，
appraiser 会用 income approach 给你更高估值。
📊 七、循环滚动
再过 6 个月，就能再买一套新的 primary。
refin 拿到的钱 + 半年的工资积蓄，
就是下一套房的 down payment。
我第一套 30 多万的 condo，月租 $2,300，
到现在每套都能正 cashflow。
BRRRR 不是一夜暴富，是复利滚雪球。
📑 八、报税：别忘了你的优势
房子的利息、保险、水电、修缮费都能抵税。
出租收入 2.8 万，看似赚了，但各种成本抵扣下来反而报亏，
亏损额度还能 rollover 到下一年。
连开车看房、加油都能算部分支出。