北美房产客栈 - 最懂北美华人的房产社区

偶然知道这个论坛，看到大家都在聊买房，就用朋友的号来分享一下我自己的经历。 这不是教程，只是一些真切体会，或许能帮到还在起步阶段的朋友。 📍 起点：从小白到40套房的12年 我坐标美东某州，大约从 12年前开始接触房地产。 到现在陆陆续续买了 40多套房 —— 有自己单独持有的，也有合伙投资的， 类型包括 condo、single family、multi-family 等。 买多了之后，几乎所有本地经纪人都认识我。 有些新房源还没上 Zillow、Redfin， 就先被经纪人打电话通知——“这套你可能会喜欢”。 算是一路摸索出来的“滚雪球模式”。 💰 租金收入与现金流 目前我每月租金入账大约 10万多美元。 扣掉房贷、保险、维修等所有开支后， 现金流依然稳定为正。 即使哪天我不工作，全家也能靠租金生活。 但并不是一开始就这样。 最初一年我也是边学边赔， 从亏损到打平，再到如今的正现金流。 尤其疫情后房租大涨，我也被“逼着”给房客涨价。 现在精力有限，主要是打理现有资产，不再频繁出手。 📈 房价与市场变化 疫情之后，这里的房价上涨明显。 我之前花 7万买的小房，现在能卖到 11万，涨幅接近 60%。 很多人离开大城市，来到中部或大学城远程办公。 我投资的城市就因为大学和就业稳定，租金持续走高。 我不炒股，也不投基金，只信房地产。 拜登政府“放水”后，持有贷款反而是对冲通胀的最好手段。 房贷多、资产升值快、还能 cash out，再投下一轮。 🏦 贷款与财务操作 我的财务结构很简单： 一张 W2 + rental income，没有公司，没有复杂账。 贷款时，每次都要重新填写名下房产，虽然麻烦， 但后来我固定合作了一家 local bank， 利率不算最低（约4%出头），但省心高效。 经验分享： 一张 W2 通常能贷 4套房，再多就要看家庭报税结构。 两人贷款时，每人都背债务，不如单人贷款灵活。 固定一家 lender 关系深，会让批贷速度更快。 🧾 出租与房客管理 我投资的房子都集中在一座大学城。 房客类型大多是本地老美和留学生。 👉 租客筛选极其重要： 一定查信用、查收入，不足就拒绝。 拖欠房租的房客，一旦走法院程序，律师费起步 $1,000。 Zillow 的 online credit check 很好用，可直接筛选申请人。 💡 建议： 有时间就 自己打理租赁，别交给中介。 挑个周末集中带看，效率最高。 广告措辞要注意，不能有任何歧视词。 宠物、Section 8等，可用“prefer XXX”表达偏好。 我遇过的房客可谓“千奇百怪”： 有的把天花板砸塌、有的忘关水、有的厨房起火…… 经历多了就明白，很多人不是不想买房，而是无法管理自己的人生。 🔧 维修与人工 维修工我雇过各种人： 墨西哥、巴西、越南、美国本地、中国师傅…… 结论是——没有哪个永远靠谱。 你要学会： 谈价与砍价； 判断他们在忽悠什么； 随时备选几个不同工种的人。 疫情后人工成本涨得离谱，很多工人说来不来。 以前我自己刷墙、修空调、换水龙头，现在时间不够，只能雇人。 📌 小贴士： 工具请集中放在车库； 买辆皮卡是最值得的投资； 出租房尽量别铺地毯，Costco 的复合地板更省事。 ⏰ 时间管理与分工 搞房产极其耗时间。 如果你白天上班，就要牺牲周末。 我们家的分工是： 我负责买房、谈价、找 contractor； 另一半负责拍照、发广告、跟进租客。 这是个考验人际沟通与组织能力的工作。 要清楚：你的周末，不会再属于你自己。 🏘️ 买房策略 在我这城市买房基本不用加价， 有时还能讲价。 我常用 dual agent（双代理） 模式， 因为自己熟市场、不需要买方经纪。 这样 listing agent 拿双份佣金，更乐意促成交易。 Tips： 看好就快下手，好房通常 3–4 天就 under contract。 若房源重新挂出来，问清楚原因（多数是买家贷款没批）。 cash buyer 在任何市场都是“王者”。 有次我连续买了同小区两套房， 等第三套上市时，对方还想引用我前两套的成交价抬价。 我摊牌说那两套都是我买的，对方直接愣住 😂。 再后来我一栋大楼买了 19 套，自己成了 HOA 主席， 修修补补都我说了算，那感觉还挺爽的。 💡 给新人的建议 1️⃣ 先自住，再投资 第一套可以是 condo，减少房租支出。 投资房建议从 condo 起步，熟悉维修后再上 multi-family。 2️⃣ 走完第一套房贷流程 别怕麻烦，熟悉从 pre-approval 到 closing 的每一步。 3️⃣ 脚踏实地，别好高骛远 财富是靠一套套累积的。 先搞好前两套，比空想十套更重要。

这个贴想当作一个 买房避坑清单（checklist）， 专注于“房子本身”的问题，不涉及房价或利率预测。 希望能帮到同样在看房的朋友，也欢迎大家补充指正。 🧱 一、房屋结构 & 面积 不要只信 Redfin/Zillow 数据。 房主私加面积、改结构的情况不少，务必去官网核实 看房时留意格局异常的房间。 有些是私建未申报，后期转卖会出麻烦。 📍 二、地理位置与环境减值点 地理风险：路冲、信号塔、shelter、政府廉租屋（很多看起来和普通社区没差）。 噪音污染：火车鸣笛、消防局、警察局、ER 附近都要避开。 ➕ 三层隔音玻璃动辄几千刀，性价比不高。 推荐工具： 📱 App Store 搜 “Area Check”（$9.99/月，3天试用） 可查看附近廉租房、大麻店、高压线、垃圾厂、火灾记录等信息。 🧰 三、房屋本体 🧪 石棉（Asbestos） 1970年前的老房子风险较高。 检测费用约 $600–800， 移除 popcorn ceiling 每平方英尺 $3–6 + 重涂 $2 左右。 🐜 白蚁（Termite） 湾区及南部州份常见，别掉以轻心。 治理费用：1,200 sqft 约 $1,500；2,500 sqft 约 $3,000。 ⚙️ 地基 & 横梁 火灾或潮湿房容易出问题，需请专业验屋师。 新房虽有 5–10 年结构保修，但仍有烂地基案例。 🏠 屋顶 15–20 年几乎一定要换。 成本：中型屋顶 $10,000 左右，若有霉斑需更换底板。 🌳 花园与树木 大树不能随便砍，需政府许可。 成本：大树 $1,500 左右，小树 $500 内。 🏘️ 四、HOA 看仔细 使用限制： 门窗颜色、外观都有规定。 出租限制 (Rental Cap)： 可能要求自住满数年或排队等待出租名额。 Special Assessment： 若社区有大修工程（换屋顶、改管道），要额外摊钱。 HOA好处： 水、垃圾、花园维护等都打包了，省事但不省钱。 🔧 五、实用工具清单 用途 链接 噪音地图 https://maps.dot.gov/BTS/NationalTransportationNoiseMap/ 周边雷点 Apple Store 搜 “Area Check” 犯罪地图 https://seattlecitygis.maps.arcgis.com 公交路线 https://kingcounty.maps.arcgis.com 💡 补充经验 HVAC 一般寿命 15–20 年，建议查维护记录。 看地基是否有积水痕迹或沉降裂纹。

not a fair comparison, 买股票也可以margin啊，可以买option/leap啊。拿一个unleveraged product和一个5x leveraged来比return，不是apples to apples comparison。

欢迎欢迎，希望你能在论坛里能获取到很多干货，也能多多分享干货