我手里一直持有一些投资房，每年都要跟IRS斗智斗勇，所以我在这里聊聊我在实操中总结出的房东经验。
免责声明：我不是 CPA，以下内容仅为投资经验分享，旨在帮你建立税务思维框架。
真正操作前，请务必咨询专业税务师。
🇺🇸 美国的三大类税务
美国税收主要分为三类：
1️⃣ 收入税（Income Tax）
2️⃣ 资本利得税（Capital Gain Tax）
3️⃣ 遗产税（Inheritance Tax）
我们就围绕这三类税，来看房东如何“合法优雅地”避税。
🏡 自住房（Primary Residence）
🧾 1. 贷款利息可抵税
如果你的自住房有贷款，75 万美元以内的贷款利息可以抵税。
（2017 年以前的贷款额度上限为 100 万。）
这个抵扣针对的是 普通收入（ordinary income），
但前提是你使用 itemized deduction（列举扣除） 报税。
如果你用的是 standard deduction（标准抵扣），那就不能享受这项减免。
💡 一般来说，贷款金额较高的人用 itemized 更划算。
💰 2. 卖自住房的免税额度（Section 121 Exclusion）
根据 IRS Section 121，如果房子在卖掉前 5 年内有累计 24 个月作为自住房，
则可以享受资本利得免税额度：
单身：$250,000
夫妻合报：$500,000
超出的部分，若属于长期投资，按 15% 的长期资本利得税率缴税。
📌 一些关键点：
这 24 个月 不需要连续，只要在 5 年内累计即可；
5 年的计算基准是 成交日期（date of sale）；
若夫妻合报，双方都需住满 24 个月；
若未满 24 个月，也可能享受部分免税额度（视具体情况）。
🏠 投资房（Rental Property）
投资房虽然没有“50 万免税额度”，但 IRS 给了房东很多抵税的空间。
💵 1. 租金收入与收入税（Income Tax）
表面上房东要对租金收入缴税，但实际上——大多数投资房都能抵扣到 0。
举个例子：
价值 $1,000,000 的房子，年租金 $40,000
可抵扣项目包括：
🏚️ 折旧（Depreciation）：
房屋部分按 27.5 年线性折旧。假设土地价值 45 万，建筑部分 55 万，
每年折旧约 2 万。
（商业地产为 39 年折旧）
💳 贷款利息（Mortgage Interest）：
假设首付 30%，每年约 $15,000 利息可抵税。
🧾 地产税（Property Tax）：
西雅图约 1%/年，$10,000 可抵税。
🏠 房屋保险（Insurance）：
一年约 $1,000，可抵税。
🔧 维修与保养（Repairs & Maintenance）：
新房约 $1,000，老房 $3,000–$5,000，可抵税。
💡 水电煤（Utilities）：
若房东支付，也可抵税。
⚖️ 专业费用（Legal & Professional Fees）：
比如租约模板、会计费用等。
📊 这么算下来：
抵扣金额 ≈ $50,000
租金收入 = $40,000
→ 实际应税收入为 负数，不用交 income tax。
如果亏损超出租金部分，这部分可以 结转到下一年（carry over）。
随着房租上涨，这些亏损额度未来可以用来抵税。
📈 2. 卖投资房的资本利得税（Capital Gain Tax）
假设你 100 万买入、5 年后以 150 万卖出：
减去印花税和中介费后净得 $1.4M → 增值 $400,000
这 $40 万按 15% 的长期资本利得税缴纳
另外，在持有期间折旧的部分（例如 10 万）
需要按 **25% 的折旧回收税（Depreciation Recapture）**缴纳。
💭 你可能会想：“那我干脆不折旧？”
但 IRS 默认你已经折旧了，所以就算没报，也得补交。
换句话说——“你逃不掉折旧回收”。
🔁 3. 1031 Exchange —— 房东的“免税神器”
如果你卖房后 180 天内买入更贵的投资房，
可以通过 1031 Exchange 延迟所有税款（包括折旧回收）。
也就是说：
你卖掉旧房 → 买入新房 → 不交税，只是“换壳”滚雪球。
📌 注意事项：
必须是 同类资产（Like Kind），
比如住宅换住宅、土地换土地。
不能用来买 REIT 基金。
这个机制让房东可以一直不交税、不断扩大资产规模。
直到去世时，再通过遗产传承一笔勾销。
🏦 需要现金怎么办？—— Cash Out Refinance
房价涨了但不想卖房交税？
那就做 重新贷款（Cash Out Refi）：
提取部分 equity（净值）变现；
重新背贷款，用租金覆盖月供；
房价和租金同步上涨，现金流仍可持平。
这样你既能用上资产，又不用触发资本利得税。
当然，未来的钱会被通胀“稀释”，但依旧是非常高效的资金利用方式。
👪 房产传承与遗产税（Inheritance Tax）
如果你使用 1031 Exchange 一直滚雪球，直到去世，
房产会经历一个重要机制：Step-Up Basis（税基重置）。
举例：
你 100 万买的房子，后来涨到 500 万。
去世时子女继承，税基直接“重置”为 500 万。
→ 你生前的增值部分无需再缴税。
联邦遗产税免税额：
单人：$12.92M
夫妻合并：$25.84M
比如华盛顿州遗产税较低（约 $2.19M 起征）。
但作为 community property state，
夫妻一方去世时，房产可立即 step up basis，税负清零。
💬 结语｜欢迎讨论与补充！
税务是房地产投资中最重要、也是最容易被忽略的一环。
理解 IRS 的游戏规则，才能合法避税、稳健滚雪球。
📢 如果你在投资房报税、1031 exchange、或 refinancing 上有疑问，
欢迎在下方留言，一起探讨更多实战案例！
👉 也欢迎分享你自己的避税经验，让更多房东少踩坑！
