💡 我自用的翻新项目 ROI 计算表分享（Excel 模板） 很多朋友在做 fix & flip 或 value-add 项目时，经常问我： 到底怎么系统并快速地计算项目回报？ 今天我分享一个我自己在用的 Excel 模板，可以快速算出融资金额、翻新成本、贷款利息和最终 ROI。 🧱 一、项目基本信息 在最上方是项目的基本情况，用来快速了解整体情况： 项目要素 示例 Year Built 1985 Sqft 2,400 sqft Location Houston, TX Purchase Price $400,000 📸 （此处可插入截图，展示基本信息部分） [image: 1760477697889-2e59f7e5-0b18-4a93-9fc6-72eb044e7bfe-image.png] 💰 二、项目三大成本 这部分是整个表格的核心，包括： Loan Expense（融资成本） 包括 hard money loan 的 interest 和 origination fee。 通常贷款 70–80%，利率约 10–12%，外加 2–3 点的 origination fee。 Holding Expense（持有成本） 持有期间的 property tax、insurance、utility、水电、HOA费等。 建议多加一点 buffer，尤其是项目周期较长时。 Rehab Expense（翻新成本） 包括 材料费 + 人工费 + 设计费 + permit cost 等。 我通常会拆分为 Exterior / Interior / Mechanical 三个部分单独估算。 [image: 1760478185836-3c49e356-a8ea-4195-9884-f52e51390342-image.png] [image: 1760477808911-356fbed0-2091-413a-a3eb-76a8f4bffed4-image.png] 📈 三、融资与回报计算 最后一部分是 ROI 计算核心，自动汇总所有投入与回报： Total Project Cost Loan Amount & Equity Sale Price（预期售价） Profit / ROI / IRR 整个表格可以清楚展示： 项目需要多少自有资金（Equity Required）； 如果卖出价达到预期，项目的 总利润 和 年化收益率（Annualized ROI） 是多少。 [image: 1760477916128-c37eaf8f-0625-43c2-8ec7-ebaa82f6ecc5-image.png] 📂 文件获取 下面是附的excel模板 项目分析 flipping Template.xlsx 🗣️ 欢迎留言讨论： 你在做 flip 或 value-add 项目时，用什么工具算回报？ 有没有什么公式或经验可以分享？👇

很多人听说过 BRRRR 投资策略： Buy → Rehab → Refinance → Rent → Repeat （买入 → 翻新 → 再融资 → 出租 → 循环） 但真正做过之后你会发现，这并不是“理论游戏”，而是精算逻辑+执行力的结合。 今天分享我自己 2020 年底的一次实战案例👇 🏠 基本情况 房型：Single Family 购买时间：2020 年 12 月 购买价格：$200,000 贷款方式：Hard Money Loan（100% 贷款） 当时这套房子位于一个租赁需求稳定、治安良好的蓝领社区。 地段不错，但屋况老旧，只需要一些表面翻新。 对我来说，这是一个典型的 “低投入、高潜力”项目。 🔍 为什么选择这个项目？ 主要原因有三点： 1️⃣ 区域基本面好 —— 靠近高速、公园、学区稳定，适合出租。 2️⃣ 只需轻度翻新 —— 不涉及结构改造，装修周期短。 3️⃣ 数字好看 —— 购买价低、租售比高，Refi 后仍能保持正现金流。 🕵️ 如何找到这个项目？ 这套房是我通过 off-market 渠道 找到的。 卖家是一位准备退休的老房东，手上有几套出租房， 但孩子们都不愿意继续管理物业，只能选择整体出售。 这类 deal 通常不会上 MLS，信息闭塞，但价格空间较大。 我通过一个本地 wholesaler 拿到线索，实地看过后立刻锁定。 🔧 翻新与再融资 翻新成本：$10,000 （主要是地板、油漆、屋顶修补、厨房和浴室更新） 持有周期：约 3 个月 再融资时间：2021 年 3 月 Appraisal Value：$270,000 新贷款额度：$200,000 💡 这意味着我在 3 个月内把房产价值从 20 万 → 27 万， 同时银行贷款刚好能 覆盖掉之前的 Hard Money Loan 本金。 💰 投入与产出 项目 金额（USD） Hard Money 利息与费用 $13,000 翻新成本 $10,000 总投入 $23,000 Appraisal 估值 $270,000 新贷款额度 $200,000 每月租金收入 $1,700 再融资后，我几乎没有继续占用自有资金， 这套房就变成了一个 正现金流的长期资产。 📈 实际效果 每月现金流（税前）约 $300+ 租金回报率约 8.5% 总回报率（含 equity 增值）> 100%+ 实际占用现金仅约 $20,000 出头 💡 换句话说，我用两万多美金的自有资金， 撬动了一套估值 27 万的房产，还能每月收租金。 🧠 经验总结 1️⃣ Appraisal 是关键 —— 翻新要有“可量化的加分点”，比如新屋顶、地板、厨房。 2️⃣ 控制周期 —— 3 个月内翻新 + Refi 是最佳节奏，时间越久利息越高。 3️⃣ 别低估持有成本 —— Hard money 的利息贵，但速度快，适合短期操作。 4️⃣ 区域选对，事半功倍 —— 投资房看的是现金流逻辑，不是豪华地段。 5️⃣ 留出备用金 —— 为施工延期或估值偏低预留缓冲。 📎 想系统算出 ROI、Cash-on-Cash、回收周期？ 👉 BRRRR 投资回报计算器（Excel 模板） 输入贷款、翻新、租金等数据即可一键算出真实回报率。

很多朋友在问我，投资出租房到底怎么判断划不划算？ 是不是“租金能盖月供”就算好 deal？ 其实真正要看的，是整体现金流（Cash Flow）和现金回报率（Cash on Cash Return）。 今天我分享一个我自己在用的 Rental Property ROI 计算模板（Excel版）， 帮助大家快速算出一个出租房的年回报、月现金流和潜在升值空间。 📍 案例示例： 地址： 13161 Brook Garden Lane, San Antonio, TX 购入价： $300,000 贷款比例： 75% 利率： 3.7% 租金： $1,900/月 房产税： 1.97% 保险： 4.6% 维修预算： 租金的 10% 💰 表格主要计算内容 模块 说明 Rental Income 年租金收入（按3%年增长假设） Operating Expenses 包含房产税、保险、维修、空置等支出 NOI (Net Operating Income) 税前净营收 = 租金收入 - 运营支出 Cap Rate = NOI / 购入价 Cash Flow = NOI - 贷款利息支出 Cash on Cash Return = 年现金流 / 实际投资额（首付+closing） 📊 示例输出结果 年份 NOI Cap Rate Annual Cash Flow CoC Return 第1年 $12,304 4.10% -$123 -0.16% 第3年 $13,445 4.48% $1,017 1.36% 第5年 $13,848 4.62% $1,421 1.89% 💡 Insight: 这套房第一年略微负现金流（每月约 -$10） 从第2年开始租金上涨、贷款本金减少 → 逐步转正 第5年年化现金回报约 1.9%，但加上升值后总回报约21% 📈 模板亮点 ✅ 一页表格自动算出： NOI、Cap Rate、CoC、IRR 五年租金增长与房价升值 年度现金流变化趋势 ✅ 支持自定义参数： 房价、利率、租金、税率 维修、空置、升值率 ✅ 自动生成现金流表 + 投资回报曲线，最终效果如下 [image: 1760892102991-a868157d-5afb-4589-943f-a43d52050f6a-image.png] 📂 文件获取 附模板文件，注册即可下载： Calculator for rental property.xlsx 🗣️ 一起讨论 你在算 rental property 投资时， 通常会假设哪些参数？空置率？维修预算？升值？ 有没有踩过“表面现金流很好、实际却亏”的坑？ 欢迎留言交流，也可以贴出你自己的算表，我们一起对比分析 📊

很多投资人听过 “BRRR” 策略—— Buy → Rehab → Refinance → Rent → Repeat（买入 → 翻新 → 再融资 → 出租 → 循环）。 但真正做过之后才发现，每个环节都牵一发动全身： 融资比例、翻新周期、出租回报、现金再提取率…… 算不清楚就可能亏在利息、税费或空置期上。 所以我整理了一个 BRRR 投资回报率计算器（Excel 模板）， 帮大家更系统地计算项目可行性与整体 ROI。 🧱 一、什么是 BRRR 策略？ 核心逻辑： 1️⃣ Buy – 用较低价格买入可翻新的房产； 2️⃣ Rehab – 通过翻新提升价值（Value-Add）； 3️⃣ Refinance – 房子升值后，银行按新估值贷款，提取现金； 4️⃣ Rent – 出租房产，形成现金流； 5️⃣ Repeat – 再用提取的资金去做下一套。 💡 简单来说： 一次投入，循环使用资金，实现滚动扩张。 💰 二、Excel 计算器内容 这份表格涵盖完整的资金流逻辑： 模块 内容 购入阶段 Purchase Price, Down Payment, Loan, Closing Cost 翻新阶段 Rehab Budget, Holding Cost, Project Duration 再融资阶段 ARV（翻新后估值）、Loan-to-Value、Cash Out 出租阶段 Rent, Operating Expenses, Vacancy, Management Fee 结果汇总 ROI、Cash-on-Cash、Total Equity、Refi Cash Extracted 📊 计算结果自动汇总： 总投资回报率（ROI） 翻新后贷款提取比例 现金流与年化回报率 资金回收周期（Payback Period） 📈 三、模板亮点 ✅ 适合自用或与投资伙伴讨论时快速评估； ✅ 可根据不同城市税率 / 利率调整参数； ✅ 一键查看“最优持有 vs 立即出售”差异； ✅ 支持多项目对比分析。 [image: 1760900790075-25a87357-b2da-4e09-8839-5f258baace9f-image.png] 📂 下载方式 登录即可下载 👉 BRRR Calculator.xlsx 🗣️ 欢迎讨论 你在做 Buy-Rehab-Refinance-Rent 项目时， 最难控制的是哪个环节？融资、施工、估值、还是租客管理？ 留言区一起交流经验👇