北美房产客栈 - 聪明的业主都在这里

我手里一直持有一些投资房，每年都要跟IRS斗智斗勇，所以我在这里聊聊我在实操中总结出的房东经验。

免责声明：我不是 CPA，以下内容仅为投资经验分享，旨在帮你建立税务思维框架。
真正操作前，请务必咨询专业税务师。

🇺🇸 美国的三大类税务

美国税收主要分为三类：

1️⃣ 收入税（Income Tax）
2️⃣ 资本利得税（Capital Gain Tax）
3️⃣ 遗产税（Inheritance Tax）

我们就围绕这三类税，来看房东如何“合法优雅地”避税。

🏡 自住房（Primary Residence）
🧾 1. 贷款利息可抵税

如果你的自住房有贷款，75 万美元以内的贷款利息可以抵税。
（2017 年以前的贷款额度上限为 100 万。）

这个抵扣针对的是 普通收入（ordinary income），
但前提是你使用 itemized deduction（列举扣除） 报税。
如果你用的是 standard deduction（标准抵扣），那就不能享受这项减免。

💡 一般来说，贷款金额较高的人用 itemized 更划算。

💰 2. 卖自住房的免税额度（Section 121 Exclusion）

根据 IRS Section 121，如果房子在卖掉前 5 年内有累计 24 个月作为自住房，
则可以享受资本利得免税额度：

单身：$250,000

夫妻合报：$500,000

超出的部分，若属于长期投资，按 15% 的长期资本利得税率缴税。

📌 一些关键点：

这 24 个月 不需要连续，只要在 5 年内累计即可；

5 年的计算基准是 成交日期（date of sale）；

若夫妻合报，双方都需住满 24 个月；

若未满 24 个月，也可能享受部分免税额度（视具体情况）。

🏠 投资房（Rental Property）

投资房虽然没有“50 万免税额度”，但 IRS 给了房东很多抵税的空间。

💵 1. 租金收入与收入税（Income Tax）

表面上房东要对租金收入缴税，但实际上——大多数投资房都能抵扣到 0。
举个例子：

价值 $1,000,000 的房子，年租金 $40,000

可抵扣项目包括：

🏚️ 折旧（Depreciation）：
房屋部分按 27.5 年线性折旧。假设土地价值 45 万，建筑部分 55 万，
每年折旧约 2 万。
（商业地产为 39 年折旧）

💳 贷款利息（Mortgage Interest）：
假设首付 30%，每年约 $15,000 利息可抵税。

🧾 地产税（Property Tax）：
西雅图约 1%/年，$10,000 可抵税。

🏠 房屋保险（Insurance）：
一年约 $1,000，可抵税。

🔧 维修与保养（Repairs & Maintenance）：
新房约 $1,000，老房 $3,000–$5,000，可抵税。

💡 水电煤（Utilities）：
若房东支付，也可抵税。

⚖️ 专业费用（Legal & Professional Fees）：
比如租约模板、会计费用等。

📊 这么算下来：

抵扣金额 ≈ $50,000
租金收入 = $40,000

→ 实际应税收入为 负数，不用交 income tax。

如果亏损超出租金部分，这部分可以 结转到下一年（carry over）。
随着房租上涨，这些亏损额度未来可以用来抵税。

📈 2. 卖投资房的资本利得税（Capital Gain Tax）

假设你 100 万买入、5 年后以 150 万卖出：

减去印花税和中介费后净得 $1.4M → 增值 $400,000

这 $40 万按 15% 的长期资本利得税缴纳

另外，在持有期间折旧的部分（例如 10 万）
需要按 **25% 的折旧回收税（Depreciation Recapture）**缴纳。

💭 你可能会想：“那我干脆不折旧？”
但 IRS 默认你已经折旧了，所以就算没报，也得补交。
换句话说——“你逃不掉折旧回收”。

🔁 3. 1031 Exchange —— 房东的“免税神器”

如果你卖房后 180 天内买入更贵的投资房，
可以通过 1031 Exchange 延迟所有税款（包括折旧回收）。

也就是说：

你卖掉旧房 → 买入新房 → 不交税，只是“换壳”滚雪球。

📌 注意事项：

必须是 同类资产（Like Kind），
比如住宅换住宅、土地换土地。

不能用来买 REIT 基金。

这个机制让房东可以一直不交税、不断扩大资产规模。
直到去世时，再通过遗产传承一笔勾销。

🏦 需要现金怎么办？—— Cash Out Refinance

房价涨了但不想卖房交税？
那就做 重新贷款（Cash Out Refi）：

提取部分 equity（净值）变现；

重新背贷款，用租金覆盖月供；

房价和租金同步上涨，现金流仍可持平。

这样你既能用上资产，又不用触发资本利得税。
当然，未来的钱会被通胀“稀释”，但依旧是非常高效的资金利用方式。

👪 房产传承与遗产税（Inheritance Tax）

如果你使用 1031 Exchange 一直滚雪球，直到去世，
房产会经历一个重要机制：Step-Up Basis（税基重置）。

举例：
你 100 万买的房子，后来涨到 500 万。
去世时子女继承，税基直接“重置”为 500 万。
→ 你生前的增值部分无需再缴税。

联邦遗产税免税额：

单人：$12.92M

夫妻合并：$25.84M

比如华盛顿州遗产税较低（约 $2.19M 起征）。
但作为 community property state，
夫妻一方去世时，房产可立即 step up basis，税负清零。

💬 结语｜欢迎讨论与补充！

税务是房地产投资中最重要、也是最容易被忽略的一环。
理解 IRS 的游戏规则，才能合法避税、稳健滚雪球。

📢 如果你在投资房报税、1031 exchange、或 refinancing 上有疑问，
欢迎在下方留言，一起探讨更多实战案例！
👉 也欢迎分享你自己的避税经验，让更多房东少踩坑！

很多第一次买新房（new construction）的朋友都会踩坑。
这里整理了一些实战经验，希望帮你少走弯路。

💡 一、中介的作用其实很有限

如果你买的是新房，其实中介的作用非常有限。最好的做法是：

自己先去看房、选好户型和地块。

再找中介说：“我已经看好房子，不需要你带我看。”

这样你就可以直接谈 中介返点（rebate），让中介费变成实实在在的现金回馈。

很多中介会说他们能帮你和 builder 谈价、解决问题。
但实际上——

⚠️ 出了问题中介基本帮不上忙。
builder 的合同几乎都是偏向 builder 的。
就算打官司也很难赢，他们甚至能直接撤销合同不卖给你。

🧱 二、Builder 服务分两个阶段

1️⃣ 买房前：
你去看 model home，他们态度超级好、笑容满面、问题秒回。

2️⃣ 付定金后：
就进入“真相时刻”。
从室内设计到施工阶段，各种坑开始出现。

举个例子：
样品地板看起来超漂亮，但实际铺出来色差严重。

👉 建议：
一定要问清楚地板型号，自己上网或去店里看看实物效果。
同样的道理也适用于瓷砖、台面、橱柜等。

🏗️ 三、哪些升级“必须做”（结构性升级）

结构性升级是最值得花钱的，因为事后几乎无法修改：

✅ 天花高度：从 8ft 升级到 9ft，空间感差距巨大。

✅ 车库加建或升高。

✅ 多开窗户，增加采光。

✅ 卧室加长。

✅ 橱柜延伸到天花板。

✅ 阳台加 cover。

✅ 天花板内置音响（speaker）。

✅ 厨房加 外排油烟口（强烈推荐！外国人不炒菜不懂油烟）。

✅ 多预留电源插口（特别是马桶旁，方便装智能马桶）。

✅ 墙上或电视附近加网线接口，保证网络稳定。

💡 四、哪些升级可以自己来（省钱项）

这些 builder 报价虚高，可以交房后自己安装：

💰 WiFi 增强系统：builder 要价几千刀，其实买个 Google WiFi Mesh 200 多刀搞定。

💡 吊灯、卧室灯具：builder 样式少、价格高，不如自己换。

🔦 客厅射灯除外，因为射灯要预留孔位，最好由 builder 提前装好。

🧰 五、交房后的“售后期”

交房后如果有质量问题，builder 理论上会派人维修。
但现实情况常常是：

邮件几周才回；

派人几个月才来；

有时态度还不好。

📝 建议：
保留所有邮件、拍照存证，方便后续维权。

💰 六、贷款建议

新房通常要等几个月交房，可以 提前锁定利率（rate lock）。

如果之后利率上涨，你可以用之前锁定的低利率；

如果利率下降，则可以选择当前更低的利率。

✅ 锁利率几乎无风险。
✅ 多问几家银行比较利率，选择最合适的方案。

💬 七、结语｜欢迎分享与提问！

买新房看起来轻松，其实细节非常多。
以上是一些个人经验，希望能帮到正在选房或准备签合同的你。

📢 如果你在买新房过程中遇到问题，或者对 builder、升级选项、贷款流程还有疑问，
欢迎在下面留言讨论！

大家好，欢迎来到 北美房产客栈 👋

我是Kent，过去几年一直在美国投资房产，从自住房开始，到后来买出租房、多户公寓，商业地产。
一路走来，我发现一个很现实的问题：

想在北美买第一套房——无论是自住还是投资，真的太难找到靠谱的信息了。

在微信群、朋友圈、各大平台上，信息碎片化、广告多、意见也很分散。
有人说「先买自住房最稳」，
有人说「不如直接上投资房」，
但很少有人真正告诉你——如何从 0 开始，一步步走过来。

所以我决定建这个论坛。

我希望这里是一个让人敢问、敢分享、也能学到真东西的地方。

💬 在这里，你可以：

分享你买第一套自住/投资房的经历、纠结、坑和经验

问关于 贷款、验房、税务、HOA、租客管理 的各种问题

交流不同城市的房市情况（学区、地段、建商、租金回报）

看真实案例：别人是怎么买到第一套、第二套房的

找到一起学习、互相鼓励、互通信息的小伙伴

🌱 我相信：

每个在北美奋斗的华人，
无论收入多少，都应该有机会了解、拥有、并管理自己的资产。
这不只是房产投资，更是一种人生选择的自由。

未来我也会分享一些实用内容，比如：

🏠 如何判断买自住房 vs 投资房哪个更适合你

💰 房贷利率、税务和返现计算的真实案例

🧾 租金、维修、保险这些隐藏成本怎么算

🧩 从 Condo 到独栋、从自住到出租的思维转变

📍如果你刚开始准备买房，或者已经在路上：
欢迎留言介绍一下你自己：

你在哪个城市？

准备买什么类型的房？

现在最想搞清楚的问题是什么？

让我们一起把这个论坛，
打造成一个 真实、有温度、有方向感的房产社区 🏡💬

“买第一套房是开始，不是终点；
找到一群同行的人，就不会迷路。”