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我在奥斯汀市中心做现代风高端独栋住宅开发，我的买家群体里就有专业的airbnb投资公司。短租房子新，位置好，运营得当，回报是远高于长租的。我自己也有地产经纪人执照带过租客看房。租客见多了后我决定只做build for sale & build for STR。

not a fair comparison, 买股票也可以margin啊，可以买option/leap啊。拿一个unleveraged product和一个5x leveraged来比return，不是apples to apples comparison。

感谢掌柜的邀请！很高兴能获得掌柜亲自盖章认证入驻北美房产客栈！ 我是刀刀，职业生涯始于德州奥斯汀一家地产投资公司，负责投资项目的上市策划、内容运营与市场分析。从2019年起，我几乎每天都在追踪奥斯汀的新闻与商业动态，撰写并发布了上千篇地产资讯和各区域的租售报告。作为九零后地产人，在过去十年中，我亲眼见证了奥斯汀的崛起。这段经历让我接触到各类地产人和投资人，不仅拓宽了视野，也扩充了我对房地产投资开发与交易的整个知识体系。我认为，房地产对于普通人，本该就是一种财富增长工具——利用有效的信息，理性的决策，与时间和银行为伍来获取回报。 从市场运营到独立地产经纪人，不是单纯的角色转换，而是扩张能力边界的路径。曾经我是一个幕后角色，数据的延迟性使得很多信息依赖于销售人员的及时反馈。想最快速地了解市场的方式就是到销售端去。房地产，归根结底是一个“People Business”。销售属性的工作让我能在最短时间内接触到各类客户、投资人、开发商、建筑商、金融机构及服务供应商，从而形成更完整的行业认知。 “股神”的地产经纪公司 巴菲特本人说过他不投资房地产，但巴菲特很聪明，他知道房地产永远都有交易，别人掘金，他就当个卖铲人。所以巴菲特拥有全球最大的地产经纪公司之一Berkshire Hathaway HomeServices。 我加入Berkshire Hathaway不仅是因为吉祥物巴菲特，更是因为美国房地产市场经历过风云变幻，Berkshire Hathaway Texas Realty在奥斯汀屹立超40年不倒的背后，必有高人日夜兼程。我的同事中有70岁的商业地产大佬，80岁的民用地产资深经纪人，创始人夫妇Jenkins七十多岁仍每天坚持到公司上班，且凭一己之力reshape了整个行业。这里的每个部门都高度专业且响应迅速，他们是我在行业中最坚实的后盾之一。得益于大公司完善的体系，我能够为客户提供专业且可追溯的交易保障。同时，作为Licensed REALTOR，我在NAR与TREC的双重监管下执业，确保合规与透明。 不想做开发的设计师不是好经纪人 在帮助他人解决置业需求的同时，我也在规划奥斯汀核心区的独栋住宅开发项目。目标是整合多年来积累的房地产上下游资源，形成从策划、融资、购地、规划、设计到销售的完整闭环。我喜欢把住宅开发比做是在做产品，开发人员必定要去了解购买和使用的产品人群。通过地产经纪人的日常工作，我不仅能深度了解目标市场的买家画像，也能第一时间洞察市场变化和需求趋势，为开发决策提供更精准的参考。 我运用自身的知识、资源与经验，帮助客户实现投资置业的目标。过程中也在不断拓宽认知，广结善缘，期待能和我的团队，以及志同道合的朋友们一起，在住宅开发领域取得更大成就。 关于独栋新房开发的内容，我会分享在建房板块，欢迎感兴趣的朋友移步交流！ Dao Reyes, REALTOR ® Unfold potential, exceed limits. 微信：DAOATX2025 小红书： 📱: 512 688 7191 📧: DaoTexasRealtor@gmail.com 📍: Berkshire Hathaway Texas Realty

很多人问我：“我想买房，但完全不知道从哪里开始，该干嘛？” 其实买房这件事没那么神秘，只要把步骤理清楚，你就能从“想买”走到“能买”。 这篇是给零基础买家的超简明入门指南👇 💡 Step 1：确定目标 你要先想清楚这套房是： 🏡 自住房（Primary Home） → 看学区、通勤、生活便利性。 💰 投资房（Rental / Airbnb） → 看租金回报、租客群体、现金流。 💬 建议：别一开始就盯“哪套房子”，而是想“我买它是为了解决什么问题”。 💵 Step 2：了解你的预算 买房前先搞清楚两件事： 1️⃣ 你能拿出多少首付（Down Payment）。 2️⃣ 你能负担多大的月供（Mortgage Payment）。 💡 大致公式： 👉 可负担房价 ≈ 你年收入 × 4～5 倍 👉 首付一般为房价的 3%–20% 👉 贷款利率 + 房产税 + 保险 + HOA，都要算进去 ⚙️ 小工具推荐： 你可以用 Zillow / Redfin 上的 mortgage calculator 先估算每月支出。 🏦 Step 3：找贷款（Mortgage） 买房时最先要接触的不是地产经纪，而是 贷款经纪（Mortgage Broker）。 他们会帮你： 看你能贷多少钱 给你 pre-approval letter（贷款预批信） 比较不同银行的利率和条款 💬 拿到预批信后，你才真正有“出价资格”。 🧭 Step 4：找经纪（Realtor） 好经纪 ≠ 推销房子的人，而是帮你识别好房、谈价格、处理合同的伙伴。 建议选： 懂你所在城市的 有买家经验（buyer’s agent） 口碑好、沟通顺畅的 🔎 Step 5：看房 + 出价 看到心仪的房子后， 经纪会帮你比较“同区域成交价（comps）”， 再写出价单（offer）。 被卖家接受后 → 进入 签约 + 检查 + 贷款阶段。 🧾 Step 6：检查 & 过户（Inspection & Closing） Inspection（房检）：检查屋顶、电路、管道、地基等问题。 Appraisal（估价）：银行确认房子值不值贷款金额。 Closing（过户）：签文件、打尾款、拿钥匙！🎉 整个流程一般 30–45天。 总结 买房第一次一定紧张，但别怕。 流程可以拆解成一条清晰的路径： 💭 想法 → 💵 预算 → 🏦 贷款 → 👩‍💼 经纪 → 🏡 看房 → ✅ 检查 → 🎉 过户 只要你迈出第一步，就已经比很多人领先了。

前几个月，我收到一个 off-market deal， 地点在 Houston 77099，一个 81单元的多户公寓（multifamily）。 项目条件其实挺诱人，但最终我选择了 pass。 今天想和大家分享一下原因，也聊聊这个决定后来怎么看。 🏙 项目亮点 1️⃣ 物业新：建于 2018年，非常干净、维护成本低，管理轻松。 2️⃣ Cap rate 诱人：Year 1 的 cap rate大约6.5%，比市场平均高不少。 3️⃣ 现金流稳定：按卖方预估模型，年化现金流可达6%+，对被动型投资人很有吸引力。 🤔 为什么我最后决定pass 1️⃣ Location中规中矩，不是“增值型”区域 虽然位置不差，但区域收入偏低、租客素质一般。 对我们这种想做“value add + exit spread”的团队来说，location不是加分项。 2️⃣ 物业太新，没有太多value add空间 2018年的资产几乎没什么可升级的部分。 而我们通常希望 第3年cap rate能比市场高出1%以上， 只有这样在exit时（出售时）才有利润空间。 换句话说： 这个项目属于“买来就稳”，但稳得太早， 不太适合做基金化的增值型操作。 📉 后续结果 最近得知，这个项目在不到两个月前被别的买家拿下（under contract）。 但运营刚开始，就出现了明显问题—— 租客陆续搬出，occupancy 直降约9%。 我推测原因很可能是： 卖方为了在出售前“美化数据”，往里塞了很多不合格租客。 等交割后，这些租客续租不了、信用差、直接搬走。 这也验证了我当时对location和tenant base的判断。 📚 总结 有时候一个deal的数字很好看，但数字只是结果，不是根本。 如果location、tenant quality、运营逻辑不扎实， 哪怕cap rate高，也可能是“表面繁荣”。

你好，感谢你在论坛里发出你的问题。我们论坛还在起步阶段，暂时没有San Diego的资源提供，不过我们正在跟San Diego的朋友进行联络，一旦有消息会第一时间在底下回复

这几天刚从 broker 那里拿到一个新项目，真心觉得性价比超高，特地来分享一下，看有没有感兴趣的买家一起研究👀 📍项目基本信息 位置： Charlotte, NC 28117 售价： $3.9MM Cap Rate： 7% 租客： Walgreens（上市公司） 🧭 地理亮点 Charlotte 作为北卡增长最快的城市之一，过去五年人口持续上涨，尤其是北部区域发展飞快，人均收入高达 $120K+。 周边是高净值住宅区+成熟商业带，交通便利、消费力强，是典型的“富人区刚需药店”配置💊。 💼 稳定租客 租客是Walgreens（美股上市公司，ticker: WBA），全国连锁药店品牌。 该店面平均每年营收 超$4MM，运营稳定，信用优良。 从 landlord 的角度看，这种 national tenant = 最稳的现金流来源，不用担心租金拖欠或空置。 📜 租约结构 ✅ Absolute NNN Lease —— 最省心的租约类型。 房东不负责任何费用，租客承担： 地税 保险 房顶、外墙等维修翻新 👉 也就是说，房东只需要“躺着收钱”💤💰，堪称纯被动收入神器。 💰 投资回报 总价 $3.9MM 只需约 $1.7MM 自有资金（其余可贷款） 年化回报率稳定在 6%+，并且租金还会逐年递增📈 这种 deal 在当前高利率环境下非常稀缺，是典型的 “防御型现金流型投资”，既能保值，又能稳收租。 🧠 项目总览 ✔ 地段优越（Charlotte 富人北区） ✔ 租客稳定（上市药房） ✔ 结构省心（Absolute NNN） ✔ 回报稳健（6%+年化） 非常适合想要布局稳定现金流资产的投资人。 有兴趣的朋友可以留言或私信我，我可以发完整 OM、租约和模型📊。

实用干货，收藏了

最近和几个朋友聊起保险，发现很多人买了投资房之后， 保险都是 agent 推荐什么就买什么， 但其实保险合同里有几个 term（条款）非常关键—— 买错可能少赔、甚至不赔。 作为长期持有多单元公寓（multifamily）和部分 retail 的投资人， 我自己踩过坑，也看过不少同行出事后才意识到问题。 这里整理几个重点供大家参考👇 💡 1️⃣ Replacement Cost vs Actual Cash Value Replacement Cost RCV（重置成本）： 保险公司赔你重建房子的“实际造价”，不扣折旧。 Actual Cash Value ACV（折旧后赔偿）： 会按照房龄、折旧扣减金额，赔得少很多。 👉 举例： 一场火灾，重建要 50 万。 如果你买的是 ACV，保险公司可能只赔你 30 万。 tips：如果你的屋顶很新，选择ACV，你的保费会较低。如果超过15年，尽可能选择RCV，并在接下来的一年找个理由换个房顶（冰雹，大风等），保险会全部cover 💡 2️⃣ Loss of Rent / Business Income Coverage 很多投资人忽略了这一项。 当房子烧了、租客不能住、你租金收入中断时， **Loss of Rent（租金损失险）**会替你支付这段时间的租金收入。 通常可以选 6 个月、12 个月、18 个月的赔付期。 👉 Multifamily 建议选 12 个月以上，因为重建周期往往超预期。 💡 3️⃣ Liability Coverage（责任险） 这一项保护你免受租客或第三方的索赔。 比如租客滑倒、维修工受伤、租客养狗咬人。 建议额度： 普通单户投资房：至少 $500K–$1M 多单元/商业物业：配合 Umbrella Policy（伞险），总保额做到 $2–5M 伞险通常是性价比最高的保险之一，一年多交几百美元，可以多出几百万保障。 💡 4️⃣ Vacancy Clause（空置条款） 很多人不知道： 房子空置超过 30–60 天后，保险可能自动失效。 这意味着如果你装修拖了两个月出意外，保险公司可能拒赔。 建议： 告知保险公司空置计划； 或购买 Vacant Property Endorsement（空置房附加险）。 💡 5️⃣ Deductible（自付额） Deductible 就是出险时你自己承担的部分。 数额越高，保费越便宜。 但如果太高（比如 $10,000+），小损失都赔不到。 我个人经验是： 普通 SFH 投资房：$2,500–$5,000 多单元物业：$5,000–$10,000 比较合理。 💡 6️⃣ Water Damage / Sewer Backup 很多标准保单不自动覆盖下水道倒灌或慢性漏水。 这些是房东常见的 claim。 一定要确认是否加上 Water Backup Coverage 或 Flood Endorsement。 💡 7️⃣ Named Insured 与 Additional Insured 如果你的房产放在 LLC 里，一定要确保 LLC 是 Named Insured； 如果有贷款机构，也要列为 Additional Insured / Loss Payee。 否则出险时，理赔可能出在错误的名字上，赔款延迟甚至拒赔。 💡 总结 买投资房保险，不是比谁保费便宜，而是要确保： 出了事，保险真能赔。